262 יחידות דיור, שלושה מגדלים בני 19 קומות ומבנה מסחרי – והכול ירד מהפרק. הוועדה המחוזית מרכז דחתה את תוכנית ההתחדשות למתחם יאנוש קורצ'אק, וקבעה כי היא נותנת מענה חסר לצורכי הציבור בשכונה שכבר סובלת ממחסור בשטחים ציבוריים
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז החליטה לדחות את תוכנית פינוי בינוי מתחם יאנוש קורצ'אק בפתח תקווה (410-1428366), במתכונתה הנוכחית. את התוכנית מקדמת חברת קטה יזמות.
ההחלטה התקבלה בישיבה שהתקיימה ב-23 בספטמבר, ופורסמה בפרוטוקול הוועדה בתחילת אוקטובר. מדובר במכה לדיירי המתחם, שחיכו שנים לפרויקט.
מה הציעה התוכנית?
התוכנית חלה על חלקה של כ-10.6 דונם בשולי שכונת אחדות, שבה עומדים כיום 8 מבני מגורים מסוג "גן-גג" (רביעיות ושמיניות) עם 56 דירות. קטה יזמות הציעה להקים בין רחובות כץ וקורצ'אק שלושה מגדלים בני 19 קומות עם 198 דירות, ובמפגש הרחובות שפרינצק, כץ ונוביק – מבנה מסחרי בן שתי קומות ומעליו 64 דירות קטנות בחמש קומות.
בסך הכול: 262 יחידות דיור, כ-34,500 מ"ר למגורים ו-4,200 מ"ר למסחר. לצורכי ציבור הוקצה שטח של כ-800 מ"ר בלבד, עם זכויות בנייה של 300 מ"ר.
מאבק ארוך של הדיירים
ב"פתח תקווה ניוז" עקבנו בעבר אחר הסיפור של המתחם. כשהפרויקט עלה לדיון בוועדה המחוזית, הוא נתפס בעיני רבים מהתושבים כבשורה גדולה לשכונת אחדות, שתחליף את הבניינים הוותיקים בדירות חדשות וממוגנות.
הצורך במיגון עלה שוב ושוב גם בזמן המלחמה. תיעדנו את תושבי אחדות מצטופפים במקלט אחרי יותר מ-100 אזעקות באזור, כשהריצה למקלט הסמוך מסוכנת בעצמה והתושבים זועקים להתחדשות עירונית.
העירייה, מצידה, הציבה מיגוניות חדשות ברחבי שכונות העיר, בעיקר באזורים ותיקים שבהם אין ממ"דים והמקלטים הציבוריים קטנים מדי. אבל מבחינת דיירי המתחם, הפתרון האמיתי הוא מיגון ראוי בתוך הבית.
גם הוועדה המחוזית עצמה ציינה בהחלטתה כי היא רואה חשיבות גבוהה בחיזוק ובמיגון מיטבי של מבנים שזקוקים לכך, אך קבעה כי התוכנית במתכונתה הנוכחית אינה הדרך לשם.
הדירות "הקטנות" הן בכלל בנות 106 מ"ר
אחד הנימוקים המרכזיים לדחייה נוגע למצב הקיים. לפי נסח הטאבו, הדירות במתחם הן בנות 39 עד 45 מ"ר, אך לאורך השנים רובן הורחבו משמעותית: לפי חוות הדעת הכלכלית שהגישו היזמים עצמם, השטח הבנוי בפועל עומד בממוצע על 106 מ"ר. בחלק מהדירות מדובר בתוספת של יותר מ-100 מ"ר.
המשמעות: דירות התמורה לבעלים היו צריכות להיות בממוצע של 105 מ"ר, ו-18 בעלי דירות גדולות במיוחד אף היו מקבלים תשלום נוסף. לדברי הוועדה, הנתונים האלה מייצרים מכפיל יחידות דיור גבוה במיוחד ביחס למקובל במחוז מרכז. עוד ציינה הוועדה כי הזכויות המאושרות כיום רחוקות ממיצוי, וניתן לקדם פתרונות לחלקה גם בהליכי רישוי רגילים, בלי ציפוף משמעותי.
שכונה בלי מספיק שטחים ציבוריים
הוועדה הדגישה כי שכונת אחדות נמצאת בשולי העיר, רחוקה מתחבורה ציבורית עתירת נוסעים וסובלת ממחסור בשטחי ציבור. לפי מסמך המדיניות לשכונה, יש בה כיום כ-6,200 דירות, והתוספת המתוכננת במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38 מגיעה לכ-3,200 דירות. לאחר התוספת, השטחים הפתוחים יעמדו על כ-2 מ"ר לתושב, לעומת 3 מ"ר שנדרשים לפי המדריך.
הוועדה הוסיפה כי עדיף לתעדף התחדשות של שיכונים בשכונה שמצבם הפיזי ירוד, על פני מתחם שבו הדירות כבר הורחבו.
גם הכלכליות לא ברורה
עוד נכתב בהחלטה כי התיאום עם השמאית המייעצת לוועדה לא הושלם. לפי חוות דעתה, ולפי דברי נציגי היזמים בדיון, התחשיב התבסס על עלויות בנייה נמוכות מהמקובל, ולכן ייתכן שיידרשו דירות נוספות כדי שהפרויקט יצא לפועל. הצעת היזמים, שהוצגה בדיון, להזיז את השטח הציבורי ולהגדיל אותו מעט, לא שכנעה את הוועדה, שציינה כי לא נבחנה למשל האפשרות לוותר על השטח המסחרי לטובת הרחבה משמעותית של שטחי הציבור.
הוועדה התייחסה גם לכך שבתוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר, שאושרה בדצמבר 2025, החלקה סומנה כ"העדפה למתחם פינוי בינוי". לדבריה, הסימון התבסס על התרשמות כללית בלבד, ואינו מחייב לקדם תוכנית בהיקף שהוגש.
מה הלאה?
הוועדה לא סגרה את הדלת. היא קוראת לקטה יזמות ולעירייה לבחון תוכנית חדשה למתחם, שתכלול תמורות ציבוריות משמעותיות – למשל שטח של כ-4 דונם לבית ספר יסודי בן 12 כיתות – ותמהיל דירות מגוון.
בנוסף, מאחר שבשכונה קיימים מתחמים נוספים עם בנייה דומה, הוועדה ממליצה לוועדה המקומית לגבש מתכונת התחדשות אחידה לכל המתחמים מהסוג הזה באחדות.
