השופט אבי גורמן מבית המשפט המחוזי בלוד, דחה שלשום (26.11) את הערר של העירייה, בטענה שהתכנית לא מקצה זכויות ודאיות למגרשים ספציפיים ולכן לא ייצרה “אירוע מס”, זאת למרות חוות דעתה של היועצת המשפטית לממשלה כי ההחלטה סותרת את החוק. “מדובר בתכנית מסוג חדש ומיוחד, שמייצרת אי וודאות ולכן לא ניתן להטיל עליה דמי השבחה, לפחות עד שיהיה ידוע פוטנציאל הרווח שלה.
תכנית קרית אריה הוגשה על ידי עיריית פתח תקווה לועדה המחוזית, כבר לפני 5 שנים (2020) והיא כוללת כ-2200 דונם של בניה, שאמורה להחליף מפעלים ומבנים ישנים באיזור שבין דרך שלמה שמלצר מצפון לז’בוטינסקי בדרום, כביש 4 במערב ורחוב זבולון המר במזרח. לאחרונה אף הודיעה העירייה כי היא מתכננת גם פארק ושטחים ירוקים במסגרת התכנית – כפי שפרסמנו ביולי 2025. תכנון התכנית הופקד בידי “גורדון אדריכלים”.
בין בעלי המגרשים: תדהר, קרן ריאליטי, אספן גרופ, ותלמה אליגון ויורם רוז
מטרת התוכנית הייתה לקבוע עקרונות תכנון, יעודי קרקע, שימושים, תוספת זכויות ואת היקף הזכויות המקסימלי, שניתן לממש במתחמים מכוח התוכנית, שכוללת לא פחות מ-1.6 מיליון מ”ר, שנחלקים בין שלושה אזורים של סלי זכויות, ובין מתחמי איחוד וחלוקה. כאמור, עקרון סל הזכויות – שייחודי לתוכנית, הוא שכל הקודם זוכה. חוסר בנייה בפועל משמעותו שזכויות הבנייה חוזרות לסל הכללי של האזור.
עיריית פתח תקווה בנתה על כך כי חלק ממה שיממן את פרויקט הענק הוא דמי ההשבחה שהיא תוכל להטיל על היזמים שהביעו עניין בתכנית. אלא שמחזיקי המגרשים, ביניהן חברות כמו חברת תדהר, קרן ריאליטי, אספן גרופ, ותלמה אליגון ויורם רוז (הבעלים המקוריים של הוצאת הספרים “כנרת”), טענו באמצעות עורכי דינם, אלי וילצ’יק ואריאל פל, ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות’, כי אין זה חוקי להטיל דמי השבחה על הפרויקט.
היועצת המשפטית לממשלה: לפי החוק, יש להטיל היטל
עיריית פתח תקווה טענה כי אם מתברר, כי מבחינה שמאית, אישורה של התוכנית ייצר השבחה, יש לגבות היטל השבחה. מבחינתה של העירייה, קביעה זו נכונה גם כאשר לשם ניצול הזכויות דרוש הליך תכנוני נוסף, והמחלוקת היחידה האפשרית נוגעת לגובה ההשבחה.
ועדת הערר המחוזית, שדנה בערר בעלי המגרשים בפברואר 2023, מצאה כי התוכנית אינה עונה על הגדרה של אירוע מס ועל כן, אין מקום להשית מכוחה היטל השבחה. הקביעה מבוססת על כך שהתכנית אינה מקנה זכויות קונקרטיות למגרשים ספציפיים במידת הוודאות הנדרשת כדי ליצור אירוע מס.
היועצת המשפטית לממשלה, טענה כי אין תוקף להחלטת ועדת הערר, כי היא סותרת את החוק הקובע כי פטור מהיטל השבחה – יינתן רק לתוכניות מתאר כוללניות, או תוכניות התחדשות עירונית.
השופט: אין וידאות, אין היטל
אלא ששופט בית המשפט המחוזי בלוד, אבי גורמן, סתר את חוות דעתה וכתב בהחלטתו כי “מדובר בתוכנית שבשום מובן אינה מקצה זכויות למגרש ספציפי, במידת ודאות של ממש, לאור זאת, מקובלת עליי מסקנת ועדת הערר כי התוכנית לא יצרה אירוע מס”.
השופט הוסיף כי “אין משמעות קביעה זו, כי השבחה שתיווצר, לא תמוסה. בדומה למצב בתוכנית כוללנית, גם בנסיבות כאן יושת המס בעת אישור תכנית מפורטת, תוך נטרול השבחה, אם קיימת, כתוצאה מהציפייה שיצרה התוכנית הנוכחית”.
