בשנים האחרונות דובאי הפכה ליעד שמסקרן יותר ויותר משקיעי נדל"ן ישראלים, אבל גם בשוק מפוקח ומתפתח כמו זה שלא דובאי, לא כל נכס הוא בהכרח עסקה טובה. מיכאל מאיורוב, הבעלים של חברת מאיורס, מסביר אילו בדיקות צריך לבצע, מה חשוב לאמת ואילו שאלות אסור להשאיר פתוחות לפני שמעבירים את הכסף
סביר להניח שמי שחיפש בעבר לרכוש לעצמו או לאחד מילדיו רכב יד שנייה לא העביר 100 אלף שקלים רק על סמך כמה תמונות יפות והבטחה של המוכר ש"הרכב שמור כמו חדש". לפני שהתשלום עבר, הוא בדק מי הבעלים, אם הרכב עבר תאונות ואם קיימות בו בעיות אחרות. ברוב המקרים הוא גם לקח את הרכב לבדיקה מקצועית, כדי לצמצם ככל האפשר את הסיכון להפתעות.
ודווקא כאן מתחיל האבסורד. כשמדובר ברכישת נכס נדל"ן מעבר לים, בסכום שיכול להיות גבוה פי כמה וכמה, יש מי שמוכנים לקבל החלטה לאחר שראו כמה הדמיות מרשימות, שמעו על תוכנית תשלומים נוחה וקיבלו את התחושה שכדאי למהר לפני שמישהו אחר יתפוס את הדירה. כלומר, ככל שהסכום גדול יותר והנכס רחוק יותר, לפעמים הבדיקה המקדימה הופכת לפחות יסודית.
וזה ממש לא תרחיש תיאורטי. לאורך השנים פורסמו בישראל כמה פרשות שממחישות מה עלול לקרות כשהכסף עובר לפני שכל הפרטים נבדקים לעומק.
למשל, בפרשת נדל"ן ברומניה, יותר מ-400 משקיעים שהשקיעו כ-130 מיליון שקל בפרויקטים טענו, בין היתר, כי בניגוד למה שהובטח להם, זכויותיהם בחלק מהנכסים לא נרשמו. במקרה אחר נטען כי מאות ישראלים השקיעו כ-16 מיליון שקל במרכז מסחרי בקנדה, בלי שידעו כי הנכס נקלע להליכי כינוס ולחובות כבדים. ב-2024 פורסם מקרה חריף אף יותר.
ישראלים שרכשו זכויות ביחידות דיור מוגן בבריטניה, שהוצגו לפי הטענות כנכסים יוקרתיים ומניבים, גילו בהמשך שחלק מהנכסים היו נטושים ולא הניבו את ההכנסות שעליהן התבססה ההשקעה. המקרים אומנם שונים זה מזה, אבל המכנה המשותף ברור. לפני שבודקים כמה אפשר להרוויח, צריך לבדוק בדיוק מה קונים, ממי קונים ואילו זכויות מקבלים.
ובכל זאת, בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בהשקעות נדל"ן בדובאי, ובהחלט אפשר להבין מדוע. יחסי השלום בין ישראל לאיחוד האמירויות, המרחק הקצר יחסית, תנופת הפיתוח של העיר והעובדה שגם אנשי עסקים ובעלי הון מכל רחבי העולם רכשו בה נכסים, וחלקם אף בחרו להתגורר בה,
הפכו את דובאי ליעד שמסקרן מאוד גם את המשקיע הישראלי. אבל בדיוק כפי שאפשר לרכוש רכב יוקרתי ומרשים ולגלות לאחר מכן שמסתתרת בו תקלה חמורה במנוע, גם העובדה שנכס נמצא בדובאי אינה הופכת אותו באופן אוטומטי להשקעה מוצלחת.
צריך לדעת מה לבדוק, אילו שאלות לשאול ואילו מסמכים לדרוש לפני שמעבירים אפילו שקל אחד. כדי להבין אילו בדיקות אסור להחמיץ, פנינו אל מיכאל מאיורוב, הבעלים של חברת מאיורס, המתמחה בליווי משקיעי נדל"ן בדובאי, וביקשנו ממנו לפרט את 12 הנקודות החשובות ביותר שצריך לבדוק לפני העברת הכסף.
- מי היזם בדובאי?
עוד לפני שבוחנים את הדירה בדובאי, כדאי לבדוק מי אמור לבנות אותה. אילו פרויקטים הקבלנים בדובאי כבר השלימו, האם הם נמסרו, כיצד הם נראים כיום ומה הניסיון שלהם בשוק המקומי.
הבדיקה חשובה במיוחד ברכישת דירה על הנייר. במקרה כזה המשקיע אינו רוכש רק נכס, אלא מסתמך על היכולת של היזם להפוך תוכניות והדמיות לבניין שיימסר בסופו של התהליך.
2. האם הפרויקט רשום ומה מצבו?
גם כשנתקלים ביזם מוכר ובעל רזומה מרשים, עדיין צריך לבדוק את הפרויקט הספציפי. במערכות של Dubai Land Department אפשר למצוא פרטים על פרויקטים בדובאי, ובהם הרישום, מצב הבנייה ושיעור ההתקדמות.
במקום להסתפק במשפט כמו "הפרויקט מתקדם מצוין" מצד נציג המכירות, אפשר לבדוק מה מופיע במערכת הרשמית. ברכישת נכס מוכן חשוב לא פחות לוודא את פרטי הבעלות והרישום של הנכס.
3. מה בדיוק אתם קונים?
"דירת חדר שינה אחד בפרויקט מסוים" עדיין אינה הגדרה מספקת. לפני החתימה צריך לדעת מה מספר היחידה, באיזו קומה היא נמצאת, מה השטח שלה, לאיזה כיוון היא פונה, האם יש חניה ומה כולל המפרט. גם שתי דירות כמעט זהות באותו בניין יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המיקום, הנוף והמחיר. לכן חשוב לוודא שהיחידה שמופיעה במסמכים היא בדיוק זו שהוצגה לכם.
4. לאן הכסף מועבר?
ברכישת Off-plan בדובאי כספי הרוכשים מופקדים בחשבונות נאמנות (Escrow Accounts), במסגרת מנגנון שמייעד את הכסף לפרויקט.
לפני כל העברה צריך לבדוק היטב את פרטי החשבון ואת זהות הגורם שמקבל את הכסף. אם מתקבל מספר חשבון חדש ברגע האחרון או בקשה להעביר כסף לגורם שאינו מוכר מהמסמכים, לא ממהרים לבצע את ההעברה. עוצרים ומוודאים.
5. מה כתוב בחוזה?
שיחת מכירה עם נציג ממולח יכולה להיות משכנעת, אבל ההסכם הוא שקובע. צריך לבדוק את מועדי התשלום והמסירה, את התנאים במקרה של עיכוב, את אפשרויות הביטול, את התחייבויות הצדדים ואת מה שקורה אם הרוכש אינו עומד בתוכנית התשלומים. גם אם פרט מסוים נשמע ברור לחלוטין במהלך הפגישה, כדאי לוודא כיצד הוא בא לידי ביטוי במסמכים שעליהם חותמים.
6. כמה העסקה באמת עולה?
מחיר הדירה הוא רק נקודת הפתיחה. לצד הסכום שמשולם עבור הנכס עצמו יש להביא בחשבון עלויות רישום, עמלות שונות, הוצאות הקשורות למימון, במידת הצורך, ועלויות של העברת הכספים.
לכן, במקום לשאול רק "כמה עולה הדירה?", צריך לחשב מהי העלות הכוללת של העסקה, עד שהנכס יהיה רשום על שמכם ומוכן לשימוש.
7. כמה יעלה להחזיק את הדירה בדובאי?
בריכה, חדר כושר, לובי מפואר, שירותי אבטחה ושטחים ציבוריים מטופחים מוסיפים לאיכות הפרויקט, אבל גם עולים כסף. בדובאי בעלי נכסים בבניינים משותפים משלמים Service Charges, ודמי השירות משתנים מפרויקט לפרויקט. עבור משקיע מדובר בנתון שצריך להכניס לחישוב מראש, משום שההוצאה השנתית משפיעה ישירות על התוצאה הכלכלית של ההשקעה.
8. האם המחיר שאתם משלמים הגיוני?
"מחיר השקה" או "הזדמנות מיוחדת" אינם תחליף לבדיקת השוק. כדאי להשוות את מחיר הנכס לדירות דומות באזור, לבדוק כמה מבקשים בפרויקטים מתחרים ומה מקבלים בתמורה.
דירה זולה משמעותית מהסביבה עשויה להיות הזדמנות, אבל לפעמים יש סיבה טובה לפער. המטרה היא להבין מדוע הנכס מתומחר כפי שהוא, ולא להסתפק בכך שהמחיר נראה אטרקטיבי בשקלים.
9. מי אמור לשכור את הדירה?
לפני שמחשבים תשואה, צריך להבין מהיכן היא אמורה להגיע. האם האזור מושך משפחות, עובדים שמועסקים בקרבת מקום, אנשי עסקים או תיירים? ומה גורם להם לבחור דווקא בו?
ביקוש לשכירות אינו נוצר מעצמו. תחבורה, מקומות עבודה, מוסדות חינוך, מוקדי מסחר ותיירות יכולים להיות חשובים הרבה יותר מהבטחה לגבי גובה שכר הדירה העתידי.
10. מה עומד להיבנות בסביבה?
גם אם האזור נראה טוב היום, צריך לנסות להבין כיצד הוא ייראה בעוד כמה שנים. תחנת מטרו, כביש חדש, מרכז מסחרי או אזור תעסוקה יכולים להשפיע על האטרקטיביות שלו.
לצד זאת, כדאי לבדוק כמה פרויקטים ויחידות חדשות צפויים להימסר באזור. היצע גדול של דירות דומות עשוי ליצור בעתיד תחרות על שוכרים ועל רוכשים.
11. כיצד תוכלו למכור את הנכס?
הרבה תשומת לב מוקדשת לדרך שבה נכנסים להשקעה, אבל צריך לחשוב מראש גם על הדרך החוצה. בפרויקט Off-plan חשוב לבדוק אם אפשר למכור את הזכויות לפני המסירה, באילו תנאים ומה נדרש לשם כך. כדאי לחשוב גם מי עשוי לרצות לקנות מכם את הנכס בעתיד, משום שיכולת המימוש היא חלק בלתי נפרד מההשקעה.
12. מה משמעות העסקה עבור משקיע ישראלי?
כאשר הנכס נמצא בדובאי אבל הכסף יוצא מישראל, לעסקה עשויות להיות השלכות גם כאן. לכן כדאי לבדוק מראש כיצד מבצעים את העברת הכספים, אילו מסמכים הבנק עשוי לדרוש, מהי החשיפה לשינויים בשערי המטבע ומהן חובות המס והדיווח, בהתאם למקרה האישי.
גם הבטחות נלוות, למשל בנוגע לאשרות שהייה, צריכות להיבדק בנפרד. רכישת נכס אינה אומרת שכל רוכש זכאי אוטומטית לאותה אשרה או לאותם תנאים.
13. קודם בודקים, אחר כך מעבירים
יש סיבות רבות מדוע כדאי להשקיע בנדל"ן בדובאי, וההיצע הגדול בדובאי הוא בין היתר אחד הדברים שהופכים את השוק למעניין, אבל הוא גם מחייב את המשקיע להיות בררן יותר. כי בעוד שפרויקט יפה ומחיר טוב הם התחלה מבטיחה, הם עדיין אינם סיבה מספקת להעברת כסף.
לכן, לפני שמתקדמים צריך להבין מי היזם, מה בדיוק קונים, כמה העסקה תעלה, מי צפוי לשכור את הנכס ואיך יהיה אפשר למכור אותו בעתיד. בדיוק כפי שלא היינו קונים רכב בלי לבדוק מה מסתתר מתחת למכסה המנוע, אין סיבה לעשות זאת כשמדובר בנכס שעולה הרבה יותר.
