ענף הנדל"ן המסחרי בישראל חווה בעשורים האחרונים פריחה חסרת תקדים. משקיעים, יזמים וחברות בנייה מחפשים ללא הרף את עתודת הקרקע הבאה שתניב תשואה אטרקטיבית ותאפשר פיתוח של פרויקטים שאפתניים, החל ממרכזים לוגיסטיים ועד לפארקי הייטק ושכונות מעורבות שימושים.
בתהליך הקלאסי של רכישת נדל"ן, כל יזם מתחיל יודע שחובה לבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) מקיפה: עורכי הדין בודקים את הנסח בטאבו, השמאים מעריכים את שווי השוק, והמהנדסים בוחנים את זכויות הבנייה. ואולם, רבים מדלגים על שלב קריטי לא פחות, שעלול להפוך את "עסקת החלומות" לסיוט כלכלי ומשפטי מתמשך – בדיקת הרקע הסביבתי של הקרקע.
הסכנה הגדולה ביותר ברכישת קרקעות באזורי תעשייה, מתחמי מלאכה או שטחים חקלאיים לשעבר, היא קיומו של זיהום היסטורי. על פי עקרונות הרגולציה הסביבתית בישראל, האחריות לזיהום אינה חלה רק על מי שגרם לו בפועל בעבר, אלא לעיתים קרובות גם על בעל הקרקע הנוכחי. אם רכשתם אדמה והתגלה בה זיהום רק לאחר חתימת החוזה והעברת הבעלות, אתם עלולים למצוא את עצמכם נושאים באחריות המלאה לתיקון המצב מול הרשויות.
במקרים כאלה, טיפול בקרקע מזוהמת הוא הליך מורכב, ארוך ויקר להחריד, שעלויותיו עשויות להגיע למיליוני שקלים ואף לעלות על שווי הקרקע עצמה. המשמעות היא פגיעה אנושה בשורת הרווח של הפרויקט כולו, עוד לפני שהונחה הלבנה הראשונה.
איך בכלל אדמה מזדהמת מבלי שרואים זאת בעין? בניגוד למפגעי רעש או למבנים רעועים שניתן לזהות בסיור שטח פשוט, זיהומי סביבה הם לרוב בלתי נראים ונטמעים עמוק מתחת לפני השטח. במשך עשרות שנים, מפעלי תעשייה, מוסכים, תחנות דלק, מכבסות ניקוי יבש ואפילו בסיסים צבאיים, פעלו תחת תקנים מקלים או ללא פיקוח הדוק.
חומרים מסוכנים כגון דלקים, מתכות כבדות, ממיסים אורגניים, וחומרי הדברה חלחו לאיטם אל תוך האדמה והגיעו עד למי התהום. גם אם המפעל שגרם לזיהום נסגר ונהרס לחלוטין לפני שלושים שנה, הכימיקלים הרעילים עדיין נמצאים שם, ממתינים ליזם שיבוא ויחל בעבודות העפר.
המשרד להגנת הסביבה אימץ בשנים האחרונות מדיניות מחמירה במיוחד כלפי פיתוח קרקעות מסחריות. כיום, אי אפשר פשוט להביא דחפורים ולהתחיל ליישר שטח שהיה בעבר בשימוש תעשייתי. רשויות התכנון דורשות לראות "סקר היסטורי" – חקירה מקצועית של עבר הקרקע, הכוללת סקירת תצלומי אוויר ישנים, בדיקת רישיונות עסק היסטוריים וראיונות.
אם הסקר ההיסטורי מעלה חשד סביר, היזם יידרש לבצע סקרי קרקע פיזיים וגזי קרקע באמצעות קידוחים ודגימות מעבדה. גילוי ממצאים חריגים יעצור את הוצאת היתרי הבנייה באופן מיידי. ההשלכות של התעלמות מהסיכון הסביבתי חורגות הרבה מעבר לעלות הפיזית של טיהור האדמה. בראש ובראשונה, מדובר בעיכוב זמנים קריטי. פרויקט נדל"ן שנתקע במוסדות התכנון בגלל דרישות לשיקום סביבתי גורר עמו עלויות מימון כבדות ואובדן תשואה.
יתרה מכך, הבנקים בישראל והגופים המוסדיים המממנים עסקאות, מודעים היטב לסיכונים הללו. כיום, רוב הגופים הפיננסיים מתנים את מתן האשראי לפרויקט בהצגת אישור סביבתי ("Clearance"). קרקע החשודה כמזוהמת עלולה למנוע קבלת ליווי בנקאי.
אז מה עושים? הפתרון אינו לוותר על הזדמנויות באזורי תעשייה מתפתחים, אלא ליישם ניהול סיכונים חכם. על היזם להתקשר עם יועצים סביבתיים מומחים עוד בשלב המשא ומתן המסחרי, לפני חתימה על חוזה מחייב, ולהתנות את העסקה בתוצאות נקיות. בדיקה מוקדמת מאפשרת לכמת את עלות השיקום הפוטנציאלית ולשקלל אותה במחיר הרכישה, וכך להפוך סיכון נסתר למנוף במשא ומתן.
מנהלים ויזמים מנוסים מבינים שהערכת סיכונים סביבתית אינה "הוצאה מיותרת", אלא תעודת הביטוח החשובה ביותר, המבטיחה שהקרקע שאתם רוכשים תהיה נכס מניב, ולא נטל הרסני.
