אם חיפשתם השקעה אטרקטיבית בשטחים ריקים המיועדים למגורים בעתיד בעיר, בטח לטשתם את עיניכם לפרויקט הגרנדיוזי, שצפוי להיבנות צפונית ומזרחית לסגולה.. זה לא רק הפארק, הנחל והשטחים המסחריים, אלא בעיקר שתי שכונות המגורים שמעניינות את המשקיעים, שכבר החלו לקנות קרקעות, שעתידות לממש את הפוטנציאל. למרות זאת, מומחים מזהירים: הקרקע ספקולטיבית. ברקע – תביעת רמ”י על הקרקעות.
לפני שלושה שבועות דיווחנו לכם על כך ששטח המגורים צפוי לכלול את שכונת הפארק, עם לא פחות מ-2800 יחידות דיור, כבר אושרו בוועדה המקומית, אך הרשות למינהל מקרקעי ישראל (רמ”י) תובעת בעלות על חלק מהשטחים הנמצאים בבעלות פרטית. אם תתקבל תביעתם, זה מסכן את עתידו של הפרויקט, היות והיטל ההשבחה, שתקבל עיריית פתח תקווה, יירד מ-50% ל-10% – מה שלא יאפשר לה להשקיע את המשאבים הנחוצים להקים פארק שיהיה שווה יותר מהפארק בתל אביב.
"זה הזמן להשקיע"
למרות זאת, נחשפנו למספר חברות המשווקות שטחים במתחם במחירים הנעים כרגע בין 250 ל-360 אלף ש”ח. מה שאטרקטיבי הם בעיקר שטחי המגורים, שצפויים להיות חלק מתוך כ-2000 דונם מהפרויקט המיועדים לייעוד מגורים והשבחה, מתוך סך הכל 10,000 דונם של הפרויקט, ש-80% ממנו יהיה שטח פתוח, שאינו מיועד למגורים או מסחר. בפרסומים נמסר כי השטחים הם עם פוטנציאל רווח אדיר בתוך פרק זמן קצר יחסית – בהתאם לדו״ח שמאי תקן 22.
טוש עבה יכול לשנות הכל
השמאי הפתח תקוואי חיים מסילתי, ממהר להרגיע. “הקרקע בפארק הירקון פתח תקווה היא עדיין ספקולטיבית”, הוא אמר היום לפתח תקווה NEWS. “צריך להיות מאוד זהיר לגבי הקרקע שמשווקת שם, היות ויש שם קרקעות עם פוטנציאל מסוים, אבל יש קרקעות שכמעט אין להם שום פוטניצאל”.
מסילתי מוסיף ש”השטחים שונים מאוד ולכן צריך להיזהר ומומלץ לפני רכישה להתייעץ עם אנשי מקצוע וכמובן לוודא שיש לשטחים תקן 22 – שייתן לרוכש את המידע – מה יהיה ערכה של הקרקע אם היא תופשר לבנייה מחר בבוקר, או, חלילה לא תופשר בכלל”.
לפי התכניות צפויות לקום שם שתי שכונות מגורים – איפה אתה רואה סיכון בהשקעה?
“ברכישת קרקעות תמיד יש סיכון כמו בקזינו. במקרה של פרויקט פארק הירקון פתח תקווה, צריך לזכור כי שתכניות המתאר המקוריות שלו הן ארציות, כאלה שתוכננו לפי זמן רב, כשהמחשוב והמדידות לא היו מדויקים כמו היום. קנה המידה של השרטוטים הוא 1 ל-100,000 וטוש בעובי 2 סנטימטר מייצר סימון – שמצד אחד יכול להיות בקרקע עם פוטנציאל ומצד שני יכול להיות על קרקע ללא פוטנציאל”.
"כל הקרקעות עברו את האישורים הנדרשים"
לדברי מסילתי, יש לבחון את ערך הקרקע לאורך זמן עתידי – בעוד 5 שנים, 10, 15 וכו’ ובכל מקרה – “מי שיקנה קרקע בפארק הירקון פתח תקווה, שבסוף לא תהיה מיועדת למגורים – יוכל להפסיד את כל ההשקעה שלו”, הוא מזהיר.
בחברות המציעות את השטחים למכירה – פחות מודאגים, בעיקר בשל המעורבות שיש לעיריית פתח תקווה בפרויקט – כל עוד היא כמובן תקבל היטל השבחה, שיאפשר לה לפתח את פארק גאון הירקון בכלל ואת שכונות המגורים שצפויות לקום בו – בפרט.
בנוסף, לפי הפרסומים, הפרויקט כבר עבר את “מדורי הגיהנום” המקובלים במיזמים כעין אלו. המיזם קיבל את אישור תוכנית המתאר בוועדה המקומית והמחוזית, ואילו תוכנית מפורטת אושרה בוועדה המקומית והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית.
לפי הפרסומים של החברות המשווקות, הקרקעות המוצעות לשיווק כיום, “הן רק אלה שעברו את האישורים הנדרשים והן נמצאות שלב אחד לפני האישור הסופי. מאחר והתוכניות הסטטוטוריות מתקדמות ונמצאות שלב אחד לפני אישור, ניתן לקבוע כי מדובר בעסקה אמיתית, בטוחה ופשוטה”. עד כמה יהיה פשוט הפרויקט הזה עוד ימים יגידו, אבל בטוח שהוא ימשיך לעורר עניין בקרב כלל הציבור והמשקיעים בפרט.
