לפי חוות דעת שהוציאה היועצת המשפטית לממשלה, עו”ד כרמית יוליס, “תוכנית ירקונים”, הכוללת בנייה של כ-2800 יחידות לבנייה, שצפויות להיות חלק מהפארק החדש, רשות מקרקעי ישראל, אינה יכולה להשאיר את רוב השטחים המיועדים למגורים רק לעצמה – כפי שהיא דרשה. המשמעות היא שהבעלים הפרטיים יוכלו להרוויח הרבה יותר מהקרקעות שבבעלותם. גם לעיריית פתח תקווה חוות הדעת היא טובה.
עוד לפני שנבנתה לבנה אחת, שכונות המגורים, שמתוכננות להיות צמודות לפארק הירקון פתח תקווה (גאון הירקון), מעוררות עניין רב, בקרב כל מי שרואה את הפוטנציאל העסקי והכספי הטמון בהן. לפני שנה וחצי (יוני 2023), דיווחנו לכם על תחילתו של המאבק המשפטי על הקרקע, בו ביקשה רמ”י לנכס לעצמה השטחים המיועדים למגורים, מה שעורר את התנגדותם של בעלי הקרקעות הפרטיים, שעתרו לבית המשפט.
5850 דונם. 639 למגורים. 2800 יחידות דיור
לפי תכנית הפארק הגדולה, אותה מקדמת עיריית פתח תקווה, שטח הפארק, שתחום בין החלק המערבי של כביש 40, לחלק הצפוני של איזור התעשייה סגולה ושכונת אם המושבות החדש, יכלול לא פחות מ-5,850 דונם. 1255 דונם יוקדשו לשטחי הנופש והפיקניק, 1066 דונם לגן לאומי, 107 דונם לספורט, ועוד 642 דונם שיוקדשו לשטח חקלאי מיוחד. אבל השטח שמעורר עניין הוא 639 דונם המיועדים למגורים, שלפי התכנון, יהיו מפוזרים בשלושה מתחמים שונים עם כ-2800 יחידות דיור.
לגור על פארק “גאון הירקון”, זה משהו שמצית את הדמיון של כל מי שמחפש לקנות דירה חדשה בפתח תקווה – בין אם למגורים ובין אם להשקעה. מדובר ב”בוננזת” נדל”ן, שמי שישים עליה יד מוקדם – יוכל לעשות את עסקת חייו. לכן, לא מפתיעה הדרישה של רמ”י לקבל לזכותה את שטחי המגורים. אלא שחוות דעת של היועצת המשפטית לממשלה, עו”ד כרמית יוליס, דחתה אותה, לשביעות רצונם של בעלי הקרקעות הפרטיים והחזירה את התכנית אל שולחן הדיונים בוועדה המחוזית לתכנון.
מגורים ומסחר - למימון עלויות הפארק
יש לציין כי לפי תוכנית הפארק (שנקראת גם “תוכנית ירקונים”), כדי לעמוד בעלויות הכרוכות בהקמת הפארק העירוני, הוקצו שטחי מגורים, תעסוקה ומסחר, שההכנסות ממכירתם יסייעו למימון הפארק, כשהחלק הצפוני שלו אמור להיות מפותח לטובת ריאה ירוקה. כבר ב-2016, קבע היועץ המשפטי, כי קיימת הצדקה לכלול את הפארק הענק בתוכנית איחוד וחלוקה עם שטחי הפיתוח העירוני. אחרת, מימון הפארק ייפול על עיריית פתח תקווה, מה שיקשה עליה לעמוד בכך.
בפנייתה לבית המשפט, רמ”י ביקשה לבטל את חוות הדעת של קמיניץ, בטענה שמתחם הדיפו של קו המטרו, שאמור לקום שטח, יוצר ניתוק בין הפארק המתוכנן, שרוב הקרקעות שבו בבעלות פרטית, לאזור המיועד לפיתוח, שרובו שייך אליה ולכן יש לקדם תוכנית נפרדת. יוליס, כאמור, התנגדה לכך בחוות דעתה וכתבה כי “יש להביא לפגיעה פחותה ככל הניתן בהם ולהכללתם גם נוכח הנסיבות החדשות”, אך יחד עם זאת הביאה את העניין לפתחה של הועדה המחוזית.
יש לציין כי גם לעיריית פתח תקווה יש אינטרס כי הזכויות על הקרקע למגורים יהיו בידי בעלות פרטית. הסיבה היא שהיא תקבל מהמדינה רק 13% משווי השבחת הקרקע, אם זו תישאר בידי רמ”י, לעומת 50% שהיא תקבל במקרה של בעלים פרטיים. דמי ההשבחה, כאמור, הם אלו שאמורים לממן את הקמת הפארק הענק והיקר, שרק יצירת התכנית שלו, עלתה 10 מיליון ש”ח.
"רמי"י עיכבה את התכנית באופן שעלול היה להותיר את המתחם בשיממון לעוד שנים רבות"
” +בעלי קרקעות פרטיים במתחם, צריכים לשים לב להתפתחויות בתוכנית המדוברת”, אמר עורך דין צבי שוב, המייצג חלק מבעלי הקרקעות לפתח תקווה NEWS. “רבים מהם היו עלולים לאבד זכויות עתידיות, אם המשנה ליוע”מ, עו”ד כרמית יוליס, הייתה מקבלת כעת את דרישת רשות מקרקעי ישראל, לקבל לידיה את מרבית זכויות הבניה היקרות.
שוב הוסיף כי רשות מקרקעי ישראל עיכבה את התכנית במשך שנתיים. “רמ”י עושה ניסיונות לשנות את הקידום שתוכנן שנים רבות, להשתלט על קרקעות ועתיד המתחם, על גבם של בעלי קרקעות פרטיים, באופן שעלול היה להותיר את יתרת המתחם הגדול בשיממונו עוד שנים רבות”, אמר. “אני מקווה שהועדה המחוזית, תקדם אותה על פי המתווה, שקודם במהלך כל השנים ביוזמת הועדה המקומית וכפי שאנו תמכנו בו גם בפני המשנה ליוע”מ, ולא תאפשר לרמ”י להתעשר על חשבון בעלי קרקעות פרטיים, ברור שיהיה צורך לעקוב ולשמור על הזכויות – כי המאבק בעניין עוד לא תם”.
