בזמן שכולם מדברים על מגדלי יוקרה ופינוי-בינוי, יש מי שמאמין שהסוד האמיתי של ענף הנדל”ן טמון דווקא במבנים הקיימים. בראיון מיוחד ל”פתח תקווה NEWS”, איש הנדל”ן ירון דוגה מסביר למה שיפוץ מבנים ישנים הוא הדבר הבא, מנתח את האתגרים שבדרך ומגלה איך הופכים בניין מתפורר לפנינה אדריכלית.
אף על פי שאנחנו יושבים לראיון במשרדו שבאזור המרכז, המבט של ירון דוגה פונה לכל רחבי הארץ. במציאות שבה עתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות, ירון דוגה, שצבר ניסיון עשיר בענף הנדל”ן, בחר להתמחות בנישה דורשנית ומרתקת: שיפוץ, חידוש ושדרוג של מבנים קיימים. עבורו, קירות מתקלפים ותשתיות מיושנות אינם סיבה להרוס – אלא הזדמנות ליצור מחדש.
האמנות שבהתחדשות ללא הריסה
ירון, התפיסה הרווחת היום היא שעדיף להרוס את הישן ולבנות חדש. למה בחרת להתמקד דווקא בשיפוץ ושדרוג מבנים?
“הריסה ובנייה מחדש זה פתרון מצוין במקרים מסוימים, אבל זה לא הפתרון היחיד, ולעיתים קרובות גם לא הנכון ביותר”, מסביר ירון דוגה בלהט. “במבנים ישנים יש נשמה, יש פרופורציות של פעם, ויש ערך היסטורי וקהילתי שאי אפשר לשכפל במגדל זכוכית בן 30 קומות.
מעבר לכך, מנקודת מבט אקולוגית וכלכלית, פרויקטים של שיפוץ עמוק (Deep Renovation) – הכוללים חיזוק שלד, החלפת תשתיות, הוספת ממ”דים ושדרוג חזיתות – הם הרבה יותר מהירים, מייצרים פחות פסולת בניין, ומאפשרים לשמר את המרקם העירוני הקיים”.
האתגרים שמתחת לטיח
למרות הרומנטיקה שבתהליך, שיפוץ של בניין קיים הוא לרוב מורכב יותר מבנייה על מגרש ריק.
מהו האתגר הגדול ביותר כשניגשים לשפץ מבנה בן עשרות שנים?
“ההפתעות”, הוא עונה בחיוך. “כשאתה בונה חדש, אתה שולט בכל משתנה. כשאתה משפץ בניין משנות ה-60 או ה-70, ברגע שאתה מקלף את הטיח אתה עלול לגלות בעיות קונסטרוקטיביות, צנרת רקובה או פתרונות אילתור של קבלנים מלפני חצי מאה. האתגר ההנדסי הוא עצום.
בנוסף לאתגר הטכני, ישנו האתגר האנושי. בשיפוץ בניין, בניגוד להריסה שבה הדיירים עוברים לדיור חלופי, אנחנו הרבה פעמים עובדים כשהדיירים עדיין גרים בנכס. זה דורש רגישות שיא, ניהול פרויקט קפדני מאוד, ושקיפות מלאה מול בעלי הדירות. צריך לדעת לנהל את אתר הבנייה כך שפגיעה באיכות החיים שלהם תהיה מינימלית”.
הכלכלה של היופי והבטיחות
בעשור האחרון, יותר ויותר ועדי בתים ויזמים מבינים ששיפוץ חזיתות, לובי ותשתיות משותפות הוא לא רק עניין אסתטי, אלא השקעה כלכלית חכמה.
עד כמה שיפוץ של בניין משפיע באמת על ערך הנכס של הדיירים?
“ההשפעה היא דרמטית. בניין שעבר מתיחת פנים יסודית – כולל חיפוי חדש, שדרוג מערכות חשמל ומים, שיפוץ חללי הפנים המשותפים ולעיתים הוספת מעלית ומרפסות – יכול להעלות את ערך הדירות בו ב-15% עד 25%, ולפעמים אף יותר באזורי ביקוש. אבל זה לא רק הכסף. כשבניין נראה טוב ומתוחזק, הוא בטוח יותר, הוא עמיד בפני פגעי מזג האוויר (כמו בעיות רטיבות שתמיד צצות בחורף), ורמת החיים של הדיירים מזנקת. אנשים גאים יותר לחזור הביתה”.
המגמות שיעצבו את המחר
לקראת סיום, שאלנו את דוגה כיצד הוא רואה את תחום שיפוץ המבנים מתפתח בשנים הקרובות. לדבריו, אנו ניצבים בפני קפיצת מדרגה טכנולוגית ועיצובית:
התייעלות אנרגטית: “שיפוצים עתידיים לא יסתכמו רק בצבע וטיח. אנחנו נראה יותר ויותר שילוב של בידוד תרמי מתקדם, מערכות סולאריות על הגגות ומערכות מחזור מים שיהפכו מבנים ישנים ל’ירוקים’ וחסכוניים”.
טכנולוגיות בנייה קלות: “השימוש בחומרים מתקדמים כמו קונסטרוקציות פלדה קלות ופאנלים מבודדים מאפשר היום להוסיף מרפסות או לחזק מבנים בצורה נקייה ומהירה מאי פעם”.
עיצוב פנים-חוץ מחודש: “יש מגמה מרתקת של הפיכת גגות נטושים ולובאי כניסה מוזנחים לחללי לאונג’ משותפים עבור הדיירים, מה שמחזיר את תחושת הקהילתיות שאבדה קצת בערים שלנו”.
“בסופו של דבר”, מסכם דוגה, “הבניינים האלה הם התפאורה של החיים שלנו. יש לנו אחריות לדאוג שהם יהיו לא רק בטוחים ויציבים, אלא גם כאלה שמעוררים השראה ומכבדים את העבר תוך כדי שהם מחבקים את העתיד”.
