ה”מיני-שכונה”, שמתוכננת להיבנות בשכונת ורבר על רח’ ארלוזורוב, בסמוך לפארק יד לבנים, עולה שלב, כשבימים הקרובים התכנית תידון על ידי הועדה המחוזית, שצפויה לאשר אותה בדרך להריסה של 236 דירות ישנות באחד מהפרויקטים “פינוי-בינוי” הכי משמעותיים בפתח תקווה. בתכנון: תשעה בניינים, בני 11 עד 30 קומות בפרויקט, אותו יוזמת חברת שפיר הפתח תקוואית.
לפני שנתיים (יוני 2022), כתבנו לראשונה על פרויקט הענק שנקרא “פארק המוזיאונים” (עקב סמיכותו למוזיאונים), לאחר שהוא עבר את אישור עיריית פתח תקווה, שתמכה בהפקדת התכנית. בשבוע הבא צפוי להתקיין דיון בועדה המחוזית, שיכריע לגבי מימוש הפרויקט, שמויעד לבנות לא פחות מ-826 יחידות דיור, כולל שטחיי מסחר וכן מגרש ייעודי עבור שטח למבנה ציבור ושטחים בנויים לשימושים ציבוריים.
4 מגדלים בני 24-30 קומות + 5 בניינים בני 11 קומות כ"א
שטחו של הפרויקט הוא עצום וכולל כ-22 דונמים והוא שייך למתחם 15 בתכנית המתאר להתחדשות עירונית ברמת ורבר. מבני המגורים שצפויים להיהרס נבנו בשנות ה-50-70 כמגורי רכבת, שעד היום עומדים על תילם, אך ניכר שהם מחוייבים בהתחדשות העירונית שתשפר את המגורים – גם מבחינת תשתית, נראות – אבל בעיקר מבחינת ביטחון. לציאם, דיירי המתחם מנסים מזה יותר מ-20 שנה לממש התחדשות עירונית במקום – ועכשיו הם פסע מהמימוש.
התכנית, שאותה יזמה חברת שפיר ותכנן האדריכל גיורא רוטמן, כוללת הריסת 10 בנייני מגורים הכוללים 236 יח”ד והקמת 826 יח”ד ושטחי מסחר ב- 5 בניינים בני 11 קומות ו- 4 מגדלים בני 24-30 קומות. בנוסף, התכנית מקצה תא שטח של 1.3 דונם בייעוד מבנים ומוסדות ציבור. האטרקטיביות של מיקום הפרויקט, נובעת גם מכך שרכבת המטרו צפויה לעבור בסמוך (סבלנות, עוד עשור עד שזה יקרה).
צפי רווחים: 191 מיליון ש"ח
אם הפרויקט יתקדם וימומש לפי התכנון, “שפיר מגורים, צפויה לקבל פדיון של 1.29 מיליארד ש”ח ממנו. העלויות מוערכות ב-1.1 מיליארד שקל (מתוך זה, 242.9 מיליון שקל עלויות כלליות ומימון, 78.8 מיליון שקל עלויות פינוי, 777.6 מיליון שקל עלויות הקמה). ההפרש, בסך 191.7 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 17 אחוזים.
כשכתבנו על הפרויקט לפני 25 חודשים, ההערכה האופטימית של “שפיר מגורים”, דיברה על כך שלאחר האישור האחרון של הועדה המקומית, יוסרו ההתנגדויות שיוגשו לועדה המחוזית ובעוד כשנה וחצי יחלו להגיש היתרי בנייה. כיום, שנתיים אחרי, מקווים בשפיר וכמובן גם הדיירים, שהיתרי הבנייה יגיעו כמה שיותר מהר וההריסה תחל עד אמצע 2025. במקרה כזה, הצפי לתחילת אכלוס יהיה במהלך 2028.
