פינוי דיירים מוגנים הוא מהלך משפטי מאתגר ומורכב – קל וחומר כאשר מדובר בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38. עקב העובדה שלדיירים המוגנים קיימות זכויות רחבות והגנות מכוח החוק, עניינים אלו עשויים להקשות על קידום הפרויקט ואף לעכבו משמעותית. מיהו דייר מוגן? מהן העילות החוקיות לפינוי דייר מוגן? ומתי בכל זאת ניתן לפנות דייר מוגן לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, ובאילו תנאים? להלן נבחן שאלות אלה, תוך התייחסות להוראות החוק.
(מוגש מטעם אתר הפורומים המשפטיים)
מה זה בכלל דייר מוגן?
דייר מוגן הוא אדם השוכר דירה בדמי שכירות נמוכים משמעותית משווי השוק (דמי מפתח) לתקופה שאינה מוגבלת. שכירות כזו ידועה בשמה כ"שכירות מוגנת".
מעמדו של הדייר המוגן שונה באופן מהותי ממעמדם של שוכרים רגילים בנכס, שכן הדייר המוגן מקבל הגנות משמעותיות מכוח החוק, כך שמאוד מורכב לפנותו מהנכס ולהעלות לו את דמי השכירות אותם הוא משלם.
בהקשר לכך, נבהיר כי מעמדו של דייר מוגן בדירה שהוא מתגורר בה הוא מעמד של שוכר לכל החיים, אך יחד עם זאת הדיירות המוגנת שלו אינה מהווה זכות קניינית, ולכן אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין או בכל מרשם אחר.
בפורומים העוסקים במקרקעין ובהתחדשות עירונית אנו רואים עד כמה שאלת מעמדו של המחזיק בנכס יכולה להפוך למשמעותית כאשר בניין עומד בפני פרויקט. לא כל מי שמתגורר בדירה הוא בעלים או שוכר רגיל, וכאשר מדובר בדייר מוגן, מערכת הזכויות והחובות שונה ודורשת לבחון את המקרה גם לפי חוק הגנת הדייר ולא רק לפי הדינים החלים בדרך כלל על פרויקטים של התחדשות עירונית.
מהן העילות החוקיות לפינוי דייר מוגן?
למרות המעמד המיוחד שיש לדייר המוגן בנכס, וההגנות שניתנות לו מפני פינוי, חוק הגנת הדייר מונה מספר עילות שמכוחן כן ניתן לפנות את הדייר המוגן מהנכס. להלן נפרט חלק מהעילות המופיעות בחוק:
- הדייר לא משלם דמי שכירות.
- הדייר הפר תנאי מתנאי הסכם השכירות.
- הדייר או אחרים מטעמו גורמים נזק ניכר לדירה בזדון.
- הדייר או אדם אחר ברשות הדייר משתמש בנכס למטרה בלתי חוקית.
- הדייר או אדם אחר ברשות הדייר, מטריד או מרגיז את השכנים.
- בעל הדירה רוצה להרוס את הנכס או לשנותו שינוי ניכר או לערוך בו שיפוץ, והוא קיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך, לאחר שהודיע לדייר המוגן שהוא יעמיד לרשותו דיור חלופי.
ראוי לציין שלמרות שקיימות עילות פינוי מכוח החוק, עדיין, בית המשפט רשאי לסרב לתת כנגד הדייר פסק דין לפינוי הנכס אם הוא שוכנע שבאותן נסיבות זה לא יהיה צודק.
איך אפשר לפנות דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38?
אז אחרי שהבנו מהן העילות שמכוחן ניתן לפנות דייר מוגן, נשאלת השאלה איך ניתן לפנות דייר מוגן לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 ומהי העילה שמכוחה ניתן לפנותו.
כפי שראינו ישנן עילות פינוי שונות בחוק. העילה המרכזית לצורך פינוי דייר מוגן לביצוע פרויקט תמ"א 38, כפי שגם ציינו לעיל, מופיעה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. סעיף זה, קובע כי ניתן לפנות את הדייר המוגן (במידה והוא לא מסכים להתפנות מרצונו), ככל ובעל הדירה קיבל היתר בנייה להריסה ולבנייה של הבניין, ולאחר שהודיע לדייר המוגן על הנכונות לספק לו דיור חלופי במקום.
בשאלות שמגיעות אלינו אנו נתקלים לא פעם בניסיון להבין האם עצם קידומו של פרויקט התחדשות עירונית מאפשר לפנות דייר מוגן. חשוב להבין שהפרויקט כשלעצמו אינו מבטל את ההגנות שמעניק החוק לדייר. יש משמעות לשלב שבו נמצא הפרויקט, לקיומו של היתר הבנייה ולפתרון הדיור החלופי המוצע, ולכן שני פרויקטים שנראים דומים מבחוץ עשויים לעורר שאלות משפטיות שונות לחלוטין.
אז מהו אותו דיור חלופי שיש לספק לדייר המוגן? לפי החוק, לבית המשפט נתון שיקול הדעת בעניין הדיור החלופי שיש לספק לדייר המוגן. למעשה, סיפוק דיור חלופי לדייר המוגן יכול להתבצע באמצעות סידור דירה אחרת או באמצעות תשלום פיצויים, אשר באמצעותם יוכל הדייר המוגן להשיג דיור חלופי. בנוסף, בתי המשפט רשאים לקבוע כי הדיור החלופי יינתן לדייר המוגן בבניין החדש לאחר פרויקט התמ"א, תוך כדי קביעת דיור חלופי לדייר בתקופת הביניים שבה מתבצעות עבודות הבנייה.
מתמודדים עם דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38? אל תהססו להתייעץ
פינוי דייר מוגן לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מהלך משפטי רגיש ומורכב, הדורש הבנה מעמיקה של הוראות חוק הגנת הדייר, לצד הכרה בפרקטיקה הנהוגה בבתי המשפט. כפי שראינו, החוק מאפשר פינוי של הדייר במקרים מסוימים מכוח העילות המפורטות בחוק.
עם זאת, גם כאשר מתקיימות העילות החוקיות, ובכלל העילה שמכוחה ניתן לפנות את הדייר בפרויקטים של תמ"א 38, נדרש תכנון מוקפד, ליווי משפטי מקצועי וגישה מאוזנת המביאה בחשבון את זכויות הדייר לצד אינטרס הקידום של הפרויקט.
*אתר הפורומים המשפטיים הוא פורטל משפטי ישראלי הפועל משנת 2006, ומעניק מענה והכוונה משפטית לגולשים באמצעות פורומים המנוהלים על ידי עורכי דין בעלי ניסיון רב בתחומם. לאורך השנים ניתנו באתר למעלה מ-300 אלף תשובות לשאלות אמיתיות של גולשים, במגוון רחב של תחומי משפט, ובהם מקרקעין והתחדשות עירונית, כחלק ממאגר ידע משפטי המבוסס על ניסיון מקצועי ומענה של עורכי דין פעילים.
