השבוע העירייה בישרה על כך שפרויקט פינוי בינוי ברח’ עזרא ונחמיה 1 עד 5, אושר להפקדה והתכנית מחכה רק להיתרי הבנייה שלה. “תוך שנה-שנה וחצי אנחנו עולים על השטח עם תכנון אכלוס ל-2025”, מצהיר הבעלים של בינו נדל”ן. פרץ, לצד קבוצת חג’ג’, מייצר שליטה נדל”נית על ההתחדשות העירונית בשכונה, עם פרויקט ענק נוסף ברח’ צלח שלום. ביקור במקום מבהיר חד משמעית – פינוי בינוי דחוף!
התחדשות עירונית היא לפעמים הרבה יותר צורך הכרחי, מאשר בוננזה עסקית. ביקור בשכונת עמישב, ימחיש לכם את זאת יותר מהכל. אומנם שלטים המבשרים על פרויקטים חדשים, צצים בכמה איזורים בשכונה, אבל המצב היום, בחלק גדול מהמבנים הוא בכי רע. רע מאוד. ביקרנו אתמול בשטח והמוזנחות והעוני זועקים מכל פינה.
צפו בביקור במקום (23.3.22) + הדמייה עתידית בסוף הסרטון
"בעבר מצאו במקום מאגרי נשק וסמים"
מה שמתוכנן להיבנות במקום הבניינים המוזנחים בעזרא ונחמיה 1-5, הם 3 בניינים. אחד גבוה, בן 24 קומות, כשמתחתיו מרכז מסחרי של כ-1500 מ”ר ועוד שניים צנועים יותר, בני 9 קומות כל אחד – הכל על שטח של 6.8 דונם. סך הכל 175 יח’ דיור, שיאוכלסו קודם בבניין הגבוה, שייבנה ראשון. מאוד קשה לדמיין את ההתחדשות המתוכננת, נוכח המציאות הקשה של המבנים היום. התוכנית כוללת גם חניון תת קרקעי בן שתי קומות.
בביקור מצאנו מפגעי בטיחות חמורים כמו חוטי חשמל שיוצאים מהקירות ומתנופפים להם באוויר, חדרי מדרגות מלוכלכים ללא אור, חצר שאף אחד לא מטפל בה, תיבות דואר שבורות, פסולת ולכלוך. המראה מזכיר עזה, אבל אנחנו בפתח תקווה. “המקום הזה במצב גמור ומחייב התחדשות עירונית”, מציין יעקב פרץ, הבעלים של בינו נדל”ן, יזמית הפרויקט. “בעבר אף מצאו שם מאגרי סמים ונשק. הדיירים שם במצב סוציו אקונומי נמוך”.
מיהם הדיירים?
“עשרה אחוזים מהם נמצאים תחת דיור ציבורי של עמידר. 30 אחוז מהדירות נקנו על ידי משקיעים, שראו במתחם פוטנציאל עסקי של התחדשות עירונית. השאר הם בעיקר תושבים מבוגרים שהדירות שייכות להם, או בשכירות”.
פרץ הוא איש נדל”ן ותיק, תושב עמישב מילדות וגם אחרי שהתחתן, כ-35 שנים. בהמשך עבר להדר גנים הסמוכה, שם הוא מתגורר בוילה. היכרותו עם השכונה והקשר שיש לו לתושביה, נותן לו ערך ומוטיבציה לבנות בעמישב, שהוא הרבה מעבר לפן העסקי-כלכלי.
הוא מספר שהפרויקט בעזרא ונחמיה כבר בתכנון 10 שנים. “סבלנו מראשי ערים שההתחדשות העירונית לא הייתה בראש מעייניהם”, הוא אומר. “כיום רמי גרינברג וכרמים, המנהלת להתחדשות עירונית, מזיזים פרויקטים כאלה הרבה יותר מהר – ועל כך כל הכבוד”.
מתי להערכתך יתחיל הפרויקט בעזרא ונחמיה 1-5?
“אנחנו אושרנו להפקדה ולפני היתרים. מניחה שתוך שנה-שנה וחצי יתחילו העבודות עם צפי אכלוס ראשון ב-2025”.
עזרא ונחמיה 1-5 אינו הפרויקט היחיד של בינו נדל”ן בשכונת עמישב. לאחרונה קיבלו היתר לפתח את תכנית צלח שלום. הפרויקט ברחוב הותיק, צפוי לכלול הריסה של 15 מבנים ישנים עם 60 יחידות דיור במספרים 23-47 ובמקומם ייבנו בניינים חדשים בני 9 קומות וכ-265 יחידות דירות, בנות 3-6 חדרים. “עוד שלושה חודשים אנחנו עולים שם על הקרקע”, מציין פרץ.
וזה עוד לא הכל. פרויקט נוסף של בינו בעמישב הוא רחוב שבט דן, שנמצא בשלב תכנוני ואישורי התחלתי בועדה המחוזית. שם מדובר בפינוי של 44 דיירים ובמקומם להתחדש עם 172 יחידות דיור שישוכנו בשני בניינים של 25 קומות כל אחד. גם שם מתוכנן לקום מרכז מסחרי.
איך התשתית של השכונה תעמוד בגידול האוכלוסיה שיבוא בעקבות ההתחדשות העירונית?
“הרדיוס של הפרויקטים הוא 3 ק”מ אחד מהשני” מציין פרץ. “הפשרנו שטחים ציבוריים רבים – כ-25 דונם לכל פרויקט. שכונת עמישב נמצאת שטח פתוח יחסית עם גישה נוחה ליציאות לכבישים המהירים. הכבישים בשכונה הורחבו. התחייבנו להרצות שטחים לגני ילדים ובתי כנסת. למעשה, הפרויקטים שלנו בעמישב הם חלק מתכנית כוללת המתוכננת היטב של העירייה להתחדשות האיזור”.
בשבועות האחרונים אנחנו מסקרים את כניסתו של שחקן חדש ומוכר מאוד לשכונת עמישב. מדובר בקבוצת חג’ג’, לה זאת אמורה להיות דריסת רגל ראשונה ומשמעותית בפתח תקווה. פרץ לא חושש מתחרות על ההגמוניה הנדל”נית בשכונה.
“אנחנו במצב שכבר השתלטנו על עמישב”, אומר פרץ בסוג של בדיחות. “הפרויקט של חג’ג’ הוא בשלבים ראשוניים מאוד. הפרויקטים שלנו יקומו הרבה לפניהם. אנחנו כבר בהיתרים – והם לא”.
ערן לשם מ-CityBee: "הגישה של העירייה להתחדשות העירונית מצעידה את פתח תקווה שנים קדימה"
ערן לשם, מ”CityBee אדריכלים”, המשרד שמלווה את הצד התכנוני של הפרויקט, נותן עוד מבט על הייחודיות של עזרא נחמיה 1-5: “קודם כל, מדובר בבינוי-פינוי, הרבה יותר מאשר פינוי-בינוי”, הוא מציין. “כלומר, הדיירים צפויים לגור במקום, בזמן הבנייה – ורק אחרי זה להתפנות”.
איך זה יתאפשר?
“כפי שראיתם, בחלק הצפוני של השטח יש שטח ציבורי רחב. בשלב הראשון הבניין הגבוה ייבנה על השטח הפתוח ורק בשלב ב’ יהרסו הבניינים הישנים”.
לשם, שמנהל את המשרד יחד עם שותפו, ערן גם הוא (שקד), מציין כי התכנון האדריכלי שם דגש גם על הסטנדרט העיצובי, שכפי שאפשר להתרשם מההדמיות, יהיה מאוד ייחודי. “המטרה שלנו היא כמובן להיצמד מבחינת הדיזיין כמה שיותר למה שרואים בהדמיה. אני יכול להבטיח שהבניינים ייראו מיוחד יותר, ביחס לאלה שרואים בשכונת אם המושבות החדשה, למשל. העירייה שמה את הדגש על העניין הזה ונותנת עדיפות קידום לפרויקטים שעומדים בסטנדרט אדריכלי ועיצובי גבוה”.
CityBe שותפה יחד עם בינו נדל”ן גם בפרויקט “שבט דן” בעמישב ובנוסף במרכז העיר היא מעורבת בפרויקט “חצר שפירא”, סמוך לכיכר המייסדים. לפתח תקווה NEWS גם נודע משרד האדריכלים צפוי להיות מעורב בעוד לפחות פרויקט משמעותי אחד בעיר בקרוב.
“עיריית פתח תקווה עשתה בשנה וחצי האחרונות קפיצת מדרגה רצינית בכל הקשור להתחדשות עירונית”, מפרגן לשם. “מראש העיר, דרך מהנדס העיר וכל הפקידות – נותנים מענה מצוין בשירות ובנכונות לקדם פרויקטים. גישה זו מצעידה את פתח תקווה למקומות אחרים לגמרי”.
