השכונה החדשה במזרח העיר, שתוקם על חורבות מחנה סירקין הישן, צפויה לשנות את עולם הנדל"ן בפתח תקווה כבר עכשיו – גם כשהצפי לאכלס רחוק. 12,000 יחידות דיור וכ-50 אלף תושבים, זה משהו שאמור לשנות גם עיר גדולה ממילא כמו פתח תקווה. שוחחנו עם המתווכחים הפתח תקוואים ניסן אילון, סיגל שמעה ואבי שטרית ויחד עם עו"ד אלי מור – בניסיון להבין אם שווה לקנות שם ממה כדאי להיזהר.
הבוקר פורסמה באתר החדשות הכלכלי "דה מרקר", כתבה די שלילית על שכונת צמרת העתידית, תחת הכותרת "מחירי דירות גבוהים וצפי לפקקי ענק". בה הובע החשש שמבחינה תחבורתית ותשתיתית, אין היערכות מספקת מצד הרשויות לשכונה חדשה כל כך גדולה. אלא שלפי כמות הפניות הגדולה שקיבלנו, כשפירסמנו לראשונה (וראשונים) על השכונה – אין ספק שהיא מעוררת עניין רב.
האם היא תדיח שכונות כמו "כפר גנים ג', "נווה גן" ו"אם המושבות" מפסגת היוקרה, מה יקרה למחירים בטווח הקצר, ואיך נמנעים מטעויות ברכישה "על הנייר"? שכונת "צמרת" המוקמת בימים אלו במזרח פתח תקווה (על עתודות קרקע מחנה סירקין), מעוררת עניין רב בקרב משקיעים וזוגות צעירים. אך לצד ההבטחות הגדולות, עולות שאלות לגבי התשתיות, המחירים והסיכונים המשפטיים.
"שוק עצמאי בתוך פתח תקווה": לאן הולכים המחירים?
אחת השאלות הבוערות היא האם צפויה עליית מחירים מיידית עם תחילת השיווק המסיבי. אבי שטרית, מ-SYD נכסים, מצנן מעט את ההתלהבות לטווח הקצר, אך אופטימי לטווח הארוך. "מבחינה כלכלית, שכונת צמרת החדשה צפויה להתנהל כשוק עצמאי בתוך פתח תקווה", מסביר שטרית. לדבריו, היקף הבנייה העצום יוצר היצע מתמשך, ולכן בטווח הקצר אין צפי לעליות מחירים חדות בתוך השכונה".
מה יהיה עם המחירים?
"תוספת הדירות תמתן את עליות המחירים בשאר העיר ותפחית את הלחץ על השכונות הוותיקות. בטווח הארוך התחזקות מתונה במחירים, תיראה רק עם התקדמות התשתיות והתחבורה". שטרית מדגיש כי מדובר ב"סביבת מגורים עירונית מודרנית" המיועדת למשפחות צעירות, ולא בשכונת בוטיק שקטה.
תם עידן דירה חדשה ב"אם המושבות החדשה"
לעומת הגישה הזהירה, ניסן אילון, גם הוא משווק נדל"ן פתח תקוואי ותיק, מציג תחזית נועזת יותר. אילון, ששיווק דירות באזור עוד ב-2021 במיליון ש"ח (דירות שכיום כבר שוות הרבה יותר), טוען כי מפת היוקרה של העיר עומדת להשתנות. "שכונת 'צמרת' עומדת לתפוס את מקומן של שכונות היוקרה הוותיקות כמו אם המושבות, נווה גן וכפר גנים ג'", מצהיר אילון.
הסיבה לכך, לדבריו, בהזדקנות הדירות: "הבנייה בשכונות הוותיקות מתרחקת מהסטנדרטים המודרניים", הוא מסביר. "בניינים שחוצים את גיל ה-20, אותם אפשר למצוא גם באם המושבות הותיקה, דורשים שדרוג מעליות וחיפויים יקרים – הוצאות שנחסכות בבנייה חדשה. היתרון ברכישה ב"שכונה בתוך שכונה", כמו מתחמי פינוי-בינוי ביוספטל המשתלבים בצמרת – הוא התשתיות המקיפות".
סרטון השיווק של עיריית פתח תקווה על פארק צמרת
המתווכת סיגל שמעה מרימקס אינפיניטי, מספרת שכבר עכשיו היא רואה התעניינות בשכונת צמרת: "למרות שהשכונה עדיין לא משווקת, אנשים כבר רוצים לקנות – כי הם יודעים שבהמשך תהיה עליית מחירים בעקבות השתבחות השכונה. אני שומעת גם על הרבה אנשים מחוץ לפתח תקווה – שמתעניינים שם בדירה.
איך שומרים על הדירה והכסף?
עם צפי ל-12,000 דירות שרובן נמכרות "על הנייר", הסיכון המשפטי הוא ממשי. עו"ד אלי מור מסביר כיצד להימנע מלהניח את הכסף על "קרן הצבי" בפרויקט שנבנה מאפס. "קודם כל צריך לבדוק את הזכות המשפטית", הוא אומר. "האם הקרקע היא בבעלות פרטית (טאבו) או חכירה (רמ"י)? אם מדובר בחכירה – האם היא מהוונת ומתי היא מסתיימת?"
מה צריך לבדוק לגבי היזם?
"האם היזם הוא הבעלים המלא של המגרש? האם יש שותפים נוספים שעלולים לסבך את התהליך? חובה לבדוק ב"ציציות" של הקרקע – האם קיימים עיקולים, הגבלות או שעבודים שימנעו את רישום הדירה על שמכם בעתיד.
שורה תחתונה. הרוכשים נדרשים לאורך רוח בכל הנוגע לפתרונות תחבורה ולזהירות משפטית מוגברת בעסקאות "על הנייר".
