בעלי דירות וחברות יזמיות מזהירים כי תוכנית ההתחדשות העירונית, במזרח העיר, בסמוך לתחנת המטרו העתידית בסירקין עלולה לקרוס. הטענה המרכזית: הפרויקט במתכונתו הנוכחית אינו רווחי, מתבסס על תחשיבים שגויים ומוחק תמורות שכבר הובטחו לדיירים. העירייה מנגד: “כל המתחמים רווחיים אם שומרים על גודל הדירה המקורי”. האם התכנית תקרוס?
תושבים ויזמים במתחם ההתחדשות העירונית “מטרו מזרח” בפתח תקווה יוצאים למאבק משותף נגד התוכנית הגרנדיוזית שמקודמת באזור. התוכנית, תמ”ל/2051, משתרעת על פני כ-152 דונם סביב תחנת המטרו המתוכננת בצומת סירקין (רחובות נתן אלתרמן, לאה גולדברג וליוויק). היא כוללת הריסה של 597 דירות ישנות והקמת כ-2,190 דירות חדשות, לצד אלפי מטרים רבועים של שטחי מסחר ותעסוקה.
אינם מגרדים את רף הרווחיות המינימלי
חרף התמיכה העקרונית בהתחדשות השכונה, התושבים, מלווים בעורכי הדין עידן שטרית וטל גרשטיין, הגישו התנגדות חריפה לוותמ”ל בטענה כי התוכנית מנותקת מהמציאות הכלכלית. הטענה המרכזית סביב הפרויקט נוגעת לרווחיות. מדו”ח שמאי מטעם הוותמ”ל עולה כי ארבעה מתוך שישה מתחמים בתוכנית אינם מגרדים את רף הרווחיות המינימלי הנדרש בפרויקטים מסוג זה (16% לפי תקן 21), ומציגים רווח זעום של 10.1% עד 13.6% בלבד.
החברות היזמיות, קבוצת כנען, נובה, RMA (מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי יזמות) ואקסלנד, שזכו לבנות בפרויקט, מצטרפות לביקורת ומזהירות כי לא יוכלו לממש את הפרויקט בתנאים אלו. חברת RMA, שמקדמת פרויקטי פינוי-בינוי של כ-300 דירות במתחם, טוענת ל”טעויות מהותיות” בחישובי הוותמ”ל. בין היתר, החברה מצביעה על שימוש בשיעור מע”מ מיושן של 17% (במקום 18%), והערכת חסר משמעותית של עלויות הבנייה הדרושות להקמת מגדלים.
התנגשות גרסאות: 12 מ"ר או "תמורות אפס"?
מוקד סכסוך נוסף הוא סוגיית התמורה לדיירים. בעת חתימת ההסכמים מול היזמים בשנת 2019, מדיניות העירייה אפשרה תוספת של 12 מ”ר לדירות קיימות (עד גודל של 95 מ”ר). הדיירים חתמו על חוזים בהסתמך על מדיניות זו. כעת, כדי להפוך את הפרויקט לרווחי על הנייר, התוכנית נשענת על מודל של “תמורות אפס” – כלומר, הדיירים יקבלו דירה חדשה באותו הגודל בדיוק של דירתם הישנה, ללא כל תוספת שטח.
נציגי התושבים מדגישים כי אין זה סביר שישלמו את המחיר על עיכובים תכנוניים. בנוסף לפן הכלכלי, הדיירים מתריעים על קריסה תחבורתית ודורשים לחבר את המתחם ישירות לכביש 40 כדי למנוע עומסי תנועה חמורים.
תגובת עיריית פתח תקווה: "כל המתחמים רווחיים"
בעיריית פתח תקווה לא מתרגשים מההתנגדויות, ומגלגלים את האחריות חזרה אל היזמים והדיירים, תוך הדגשה כי קבלת דירה חדשה ומודרנית מהווה תמורה ראויה בפני עצמה. מדוברות העירייה נמסר: “הרווח היזמי הוא פונקציה של מספר קריטריונים, כאשר המשמעותיים יותר הם התמורות לדיירים, מחירי מכירה ומחירי בנייה.
בתוך כך, ניתן לראות שכל המתחמים מגיעים לרווחיות נדרשת (16%), כאשר הדיירים מקבלים דירה חדשה במבנה מודרני עם ממ”ד, מעלית, חנייה בשטח דומה לדירה שהייתה להם. שינוי במחירי שוק (צפי לעליית מחירים) או נסיבות מיוחדות של היזם יכולות להביא לידי רווחיות מספקת גם עם תמורות נוספות לדיירים. לאור האמור, כל המתחמים רווחיים”.
