יש אזורים בעיר פתח תקווה שהשינוי בהם מורגש עוד לפני שהעבודות בשטח עצמן מתחילות. קריית אריה הוא אזור שמזוהה כבר שנים עם תעסוקה, משרדים, נגישות תחבורתית גבוהה ופעילות עסקית ענפה ובשנים הקרובות הוא צפוי לעבור מהפך של ממש, כחלק מהתכנון הנרחב של מרחב המטרו החדש.
מה שהופך את הסיפור הזה למעניין הוא המיקום הייחודי של המתחם, ממש בצמוד לשכונת המגורים הוותיקה הדר המושבות. המשמעות היא נגישות לפיתוח הסביבתי ולתשתיות הקיימות כבר באזור.
במקביל, על פי תמ”א 70 שאושרה בשנה שעברה, המתחם בקריית אריה מוגדר כמוטה מגורים עם הקצאה של לכל הפחות 80% מהשטח למגורים.
למעשה, המתחם נחשב כבר היום לאחד ממוקדי הפעילות בפתח תקווה, הודות לתחנת הרכבת, אזורי התעסוקה ובתי העסק הרבים, שמייצרים תנועה ענפה ויומיומית של עובדים וצרכנים.
לטובת מי שלא מכיר, תמ”א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. מאחורי השם הטכני הזה עומדת תפיסה ברורה: אזורים הסמוכים לתחנות מטרו צפויים להתפתח באופן אינטנסיבי יותר, עם צפיפות גבוהה יותר, עירוב שימושים ומרחב עירוני שמחובר טוב יותר לתחבורה ציבורית.
על הרקע הזה, החברה למימוש קרקעות החלה לאחרונה לשווק יחידות קרקע במתחם מטרו קריית אריה בפתח תקווה, מתוך הבנה כי השילוב בין תכנון מוקפד לבין נגישות תחבורתית פורצת דרך הוא המפתח ליצירת ערך אמיתי. הכיוון התכנוני מדגיש פיתוח המשלב יחידות מגורים בהיקף נרחב במיוחד, לצד אזורי מסחר ותעסוקה.
מאחורי הבחירה לרכוש קרקעות סביב המטרו העתידי בקריית אריה עומדת אסטרטגיה סדורה של איתור קרקעות בעלות סטטוס תכנוני מתקדם וקרבה לתשתיות לאומיות משמעותיות.
קיומה של תוכנית מתאר מאושרת המגדירה זכויות בנייה מינימליות מעניקה ליזמים ולרוכשים ודאות גבוהה במיוחד. לא מדובר פה בפרויקט על הנייר, אלא בנכס עם אופק תכנוני ברור.
קרקעות כאלו ניחנות בפוטנציאל השבחתי גבוה במיוחד, במיוחד למי שישכילו לרכוש בשלבי התכנון המוקדמים. ככל שהתהליך התכנוני יתקדם, כך הערך של רכיב הקרקע יעלה.
לאחר קבלת האישור הסופי והיתרי הבנייה, ניתן יהיה למקסם את שווי הקרקע ולבנות נכסים בשווי של מיליוני שקלים. וכל זאת בצמידות לתשתיות מתקדמות, באזור יוקרתי ומבוקש בלב מרכז הארץ.
עדות נוספת לקיומו של בסיס תכנוני חזק היא תמ”א 35, ובמיוחד על תיקון 4 שלה. מדובר בתוכנית מתאר ארצית שמגדירה היכן תתרכז הבנייה העתידית בישראל, ותיקון 4 חיזק באופן ברור את מדיניות הציפוף העירוני.
במילים אחרות, המדינה מאותתת שהיא מעדיפה פיתוח אינטנסיבי יותר בתוך ערים קיימות, במיוחד במוקדים מטרופוליניים שנמצאים בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, במקום המשך התפשטות לשטחים פתוחים.
פתח תקווה, כעיר ליבה במטרופולין תל אביב, נהנית מהעדפה תכנונית ברורה במסגרת המדיניות הזו, בוודאי באזורים כמו קריית אריה, שמחוברים גם לתעסוקה וגם לתחבורה עתירת נוסעים.
המשמעות של המדיניות הנ”ל היא לא רק תיאורטית. במתחם המטרו בקריית אריה אחוזי הבנייה המינימליים צפויים לנוע על בין 500% ל-800%, כאשר ההכרעה הסופית נתונה לשיקול דעתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (הותמ”ל).
הנתון הזה בעצם מספר סיפור פשוט: הקרקע נבחנת לפי המצב הקיים שלה, אך במקביל גם לפי האפשרות למימוש אינטנסיבי בעתיד. באזור כמו קריית אריה בו קיימת תמיכה תכנונית ברורה בעירוב שימושים, גדלים למעשה הסיכויים להעצמת זכויות הבנייה.
גם תקדימים קיימים כמו מתחם קניאל הסמוך לקו הכחול של המטרו ומתחם המטרו העתידי בכפר סבא, בהם צפויה העצמת זכויות בנייה משמעותית, מחזקים הערכה זו.
הדוגמאות הנ”ל מהוות אינדיקציה לכך שמי שמשקיע באזורים סמוכי מטרו כמו המתחם בקריית אריה בפ”ת, בהם יש צפי תכנוני לעירוב שימושים, צפוי להנות מזכויות בנייה מוגדלות ומשמעותיות יותר.
הניסיון המוכח של החברה למימוש קרקעות בהובלת פרויקטים דומים הוא זה שמעניק את הביטחון במיזם הנוכחי. לאורך השנים, הובילה החברה הצלחות משמעותיות בשכונות מתפתחות ברחבי הארץ, ביניהן פרויקטים בולטים כמו כפר סבא הירוקה, נווה זמר ברעננה, שכונה 1200 וציר החינוך בהוד השרון.
כשם שהחברה זיהתה את הפוטנציאל במתחמים אלו בשלבים מוקדמים, כך היא פועלת כיום בקריית אריה, תוך יישום שיטת עבודה שמוכיחה את עצמה בכל פעם מחדש. פרטים נוספים אפשר למצוא כאן.
