שלוש שנים אחרי 7 באוקטובר 2023, שוק הדיור בפתח תקווה מתפצל לכמה שווקים עם מחירים שונים מאוד: לפי סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן, ההפרש בין שכונות חדשות לוותיקות גדול, ו-78.4% מהתחלות הבנייה בעיר במחצית הראשונה של 2026 היו במסגרת התחדשות עירונית.
המלחמה תפסה את ענף הנדל"ן כשהריבית כבר הייתה גבוהה והשוק בהאטה. גיוסי המילואים, עצירת כניסתם של עובדים פלסטינים והשיבושים באתרי הבנייה יצרו מחסור בעובדים, שהאט פרויקטים והאריך את זמני הביצוע.
פערי מחירים בין השכונות
לדברי מאור, בשנים 2023 ו-2024 נרשמה בפתח תקווה התאוששות, עם עלייה של כ-3% במחיר הדירה הממוצע ובמחיר למ"ר, לצד זינוק במספר העסקאות. ב-2025 המחירים המשיכו לעלות במתינות, בעוד מספר העסקאות ירד.
"ב-2026 התמונה פחות חד-משמעית. מחירי העסקאות בעיר מראים תנודתיות, והפערים בין השכונות משמעותיים מאוד. פתח תקווה היא היום כמה שווקים ולא שוק אחד" (סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן)
לדברי מאור, במרכז העיר ובחלק מהשכונות הוותיקות המחירים עומדים על כ-21 עד 25 אלף שקל למ"ר, ובשכונות חדשות ומבוקשות הם יכולים להגיע לכ-28 עד 30 אלף שקל למ"ר ואף יותר. בנווה גן ובכפר גנים ג' המחיר הממוצע לדירה נע, לדבריה, סביב 3.4 עד 3.6 מיליון שקל, ובמרכז העיר עדיין אפשר למצוא עסקאות סביב 2 עד 2.2 מיליון שקל. פרויקטי המגורים שנמכרים כיום בפתח תקווה משקפים חלק מהשונות הזאת.
חלק מהפער קשור למאפייני הדירות: ממ"ד, מעלית, חניה, מרפסת ובניין חדש מעניקים לשכונות החדשות יתרון על חלק מהבניינים הוותיקים. דירות ללא ממ"ד, חניה או מעלית, ולעיתים גם כאלה הדורשות שיפוץ, מתמודדות עם לחץ גדול יותר.
התחדשות עירונית: 78.4% מהתחלות הבנייה
כפי שדיווחנו, פתח תקווה דורגה שנייה בישראל בהתחדשות עירונית: במחצית הראשונה של 2026 נרשמו בעיר 956 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שהיוו 78.4% מכלל התחלות הבנייה בה.
מאור מזהירה מפני בלבול בין פוטנציאל לפרויקט מאושר:
"מי שקונה דירה ותיקה יכול בהחלט ליהנות בעתיד מהתחדשות עירונית, אבל אסור לתמחר דירה לפי 'יום אחד יהיה פה פינוי-בינוי' כאילו הפרויקט כבר אושר ונבנה" (סימה מאור)
לדבריה, בעיר קיימים מתחמים רבים בשלבי תכנון שונים, והמרחק בין תוכנית ראשונית לפרויקט בביצוע עדיין יכול להיות משמעותי. אחד הביטויים לכך בשטח הוא הריסת בניין ישן בשבזי 6 במחנה יהודה, שבמקומו יוקם בניין בן 9.5 קומות.
עיכובים, מבצעי מימון ומיגון
מאור אומרת כי רוכשי דירות חדשות צריכים להביא בחשבון אפשרות לעיכובים, אך לא להסיק שכל רכישה "על הנייר" בעייתית.
"המלחמה פגעה מאוד בכוח האדם בענף, ולכן התחייבות למסירה בעוד 24 חודשים אינה בהכרח זהה היום למה שהייתה לפני המלחמה" (סימה מאור)
לדבריה, על הרוכשים לבחון את מצב הפרויקט, זהות היזם, שלב הביצוע ולוחות הזמנים, ולא להסתפק במועד המסירה שבכותרת השיווקית.
בתקופה זו התרחבו גם עסקאות 20/80 ו-10/90, שבהן חלק קטן מהמחיר משולם בחתימה ורובו סמוך למסירה. המסלולים סייעו לשמור על פעילות בשוק בזמן ריבית גבוהה, אך יצרו סיכון לרוכשים שלא בטוח שיוכלו להשלים את התשלום. בנק ישראל התריע מפני התופעה, ובמרץ 2025 הטיל מגבלות על חלק ממבצעי המימון.
גם העדפות הרוכשים השתנו, והמיגון קיבל מקום מרכזי יותר. גלי אפל קסטל אומרת כי מיד לאחר הסלמה ביטחונית מיגון נגיש עשוי להפוך עבור חלק מהלקוחות לתנאי סף, ורוכשים ושוכרים מוכנים לעיתים להתפשר על גודל הדירה, הקומה, המרחק מהמרכז ואפילו על התקציב. בתקופות רגועות יותר שיקולי המחיר חוזרים להתחזק, לדבריה.
רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בחברת סיירוס קפיטל, קושר בין התחדשות עירונית לחוסן העורף. לדבריו, קידום התחדשות בבניינים ישנים ללא מיגון הוא היום חלק מהצורך לחזק את העורף.
החקיקה והמערכת התכנונית
במרץ 2026 אישרה הכנסת את חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנועד לאפשר קידום מהיר יותר של פרויקטים באזורים שנפגעו במלחמה. עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מצביע על הפער בין הכלים החוקיים ליכולת להוציא אותם לפועל, ולדבריו המלחמה המחישה שמערכת התכנון והבנייה אינה ערוכה לתגובה מהירה במצבי חירום.
"כדי לקצר תהליכים בעתיד, נדרש גוף מתאם אחד שיהווה כתובת אחידה ומחייבת עבור התושבים" (עו"ד עידו שמואלי)
לפי החומר שהועבר, שוק הנדל"ן כבר אינו במצב החירום של החודשים הראשונים למלחמה, אך גם לא חזר לנקודת המוצא. כוח האדם בענף התאושש והבנייה נמשכת בקצב גבוה, אך הפעילות בשוק התאוששה באופן חלקי, ועלויות הבנייה, תנאי המימון, המיגון ולוחות הזמנים ממשיכים להשפיע על החלטות יזמים ורוכשים.
