האם חברת הנדל”ן מפתח תקווה, שבונה גם מחוץ לעיר, נכנסת לתחום הנדל”ן המשרדי? לפי דיווח של אתר “מרכז הנדל”ן”, עסקת ענק, שנרקמה לאחרונה, מלמדת על כך, אולם העסקה מוטלת בספק כרגע – זאת מכיוון שבית המשפט קבע כי הערך של הקרקע הוא גבוה יותר – וכעת מחכים שיזמים נוספים ישלחו הצעות. ברקע עולות השערות כי קטה ידחפו לשינוי הייעוד למגורים – וכך ירוויחו יותר מהפרויקט.
קטה גרופ, בבעלות היזם גיל קטה, בנתה בשנים האחרונות מאות רבות של יחידות דיור בבניינים חדשים וכאלה שעברו התחדשות עירונית. אלא שהפרויקט הכי מסקרן שלהם בשנים הקרובות – יכול להיות בכלל שייך למגדלי משרדים. מדובר על קרקע שהם זכו לאחרונה במכרז כונס נכסים ב-22 מיליון ש”ח, בשטח 2.68 דונם באזור התעשייה קריית אריה, מזרחית לפרויקט בזל פארק, על הכביש החדש בשם “אחדות ישראל”.
מחיר המינימום יעמוד על 25 מיליון ש"ח
אלא שכעת נודע, שבעקבות תביעות בעלים, אותם מייצגת עורכת הדין הפתח תקוואית שני יפה חיימזון, ישנה טענה כי שווי הנכס לא הוערך כראוי – ונקבע כי המכרז ייפתח להצעות נוספות במחיר מינימום של 25 מיליון ש”ח. לפי הדיווח, בין בעלי הקרקע נמצאים היזם הפתח תקוואי לשעבר עמוס לוזון וכן חברות דוגז, סוכנות פזגז ובעלי זכויות נוספים. שניים מהבעלים פנו לבית המשפט לפסול את הזכייה בטענה כי הקרקע האטרקטיבית שווה הרבה יותר.
בדיון בבית המשפט השלום בפתח תקווה, קבע השופט אמיר לוקישנסקי-גל כי קיים אינטרס משותף להשיא את מחיר הקרקע וקבע כי המועד האחרון להפקדת ערבות יהיה 27.10.24, הכונס יגיש הצעה מעודכנת עד ל-28.10 ומחיר המינימום יעמוד על 25 מיליון שקל. מועד הדיון נקבע ל-13 בנובמבר. במהלך הדיון, עורכת הדיון שני יפה חיימזון, ציינה כי קיבלה 3 הצעות בסכומים גבוהים יותר מיזמים שפועלים באזור.
"שווה גם 3000 ש"ח למ"ר"
“ההחלטה להאריך את תקופת הגשת ההצעות, מעלה את הסיכוי שיתקבלו הצעות נוספות, שכן לא בכל יום מתפרסמת קרקע כה אטרקטיבית במחיר של 25 מיליון ש”ח, המשקף מחיר של פחות מ-1,400 ש”ח למ״ר מבונה קרקע למשרדים”, מסרה עו”ד שני יפה חיימזון. לשם השוואה, בשנת 2022 אותו כונס מכר את המגרש הסמוך במחיר של כ-3,000 ש”ח למ״ר מבונה קרקע למשרדים”.
לעומתה, אמר כונס הנכסים, עורך הדין רן ברא”ז: “בדיון שהתקיים בבית המשפט אישרה השמאית נחמה בוגין, כי הצעתה של קטה היא הצעה ראויה וסבירה. מרביתם של בעלי הקרקע, כ-60% בקירוב, תמכו בעמדת כונס הנכסים והצטרפו לבקשתו לאישור המכר לגיל קטה. מיעוט קטן של הבעלים טען כי בידיו הצעות נוספות אך הסתבר כי מדובר בטענת סרק”
יש מקום לעוד בניין משרדים באיזור?
מעבר לעניין המשפטי, מה שמעניין הוא המהלך העסקי שלחברת קטה גרופ, שעד היום התמקדה בנדל”ן למגורים בלבד, כשבשנים האחרונות בנתה מאות רבות של יחידות דיור בפתח תקווה. קטה גרופ, שהגדילה את היקף פעילותה לאחרונה (750 מיליון ש”ח בחצי שנה), חושבת על הנפקה בבורסה וזו אולי סיבה שהיא פוזלת לעבר הנדל”ן המסחרי של המשרדים.
מצד שני, לאור ההצפה בנדל”ן המשרדים החדשים של פתח תקווה, ייתכן והיא בונה (תרתי משמע) על כך שהייעוד של הקרקע ישתנה למגורים – וכך תוכל להרוויח אף יותר. עיריית פתח תקווה כמובן צריכה לאשר מהלך כזה, אבל הסמיכות של הפרויקט לנווה גן, יחד עם הגשר החדש שנבנה ומחבר בינו לבין השכונה מעל כביש הרב מלכה – עושה שכל, שהשטח, או אולי חלק ממנו – ישמש כבניין מגורים.
קטה גרופ: אין בתכנון להפוך את ייעוד השטח למגורים
בתגובה שמסרה קטה גרופ ל”מרכז הנדל”ן”, היא שוללת את האופציה הזאת, לפחות כלפי חוץ: “”אין כל תכנון, של החברה או של הרשויות המקומית, שמעיד או מרמז על המרת שטחי המשרדים לשטחי מגורים. כידוע יש היום היצף אדיר של שטחי התעסוקה – ואין לראייתנו מודל כלכלי שמצדיק קנייה במחיר החדש שנדרש. מטרת החברה בקרקע היא לשימוש עצמי עבור מטה החברה בפ”ת”.
בהקשר הזה יש לציין שקטה גרופ, גדולה ככל שתהא, אינה זקוקה לשטח משרדי שתופס חלק גדול מבניין (או מספר בניינים), שצפויים להיות בני 25 קומות ומעלה. רק לאחרונה נודע על כך ששכרה שטח של 1903 מ״ר עם מרפסת ענק של 840 מ״ר בבניין T במשרדי ב.ס.ר סיטי.
