בזק, בזק בינלאומי וחברת הנדל"ן אדגר חתמו על מזכר הבנות להקמת חוות שרתים תת-קרקעית במתחם Adgar Hub שברחוב אפעל 33 בקריית אריה. ההשקעה המשותפת מוערכת בכ-450 מיליון שקל, והפתיחה המסחרית מתוכננת ל-2028.
ההודעה פורסמה בסוף השבוע שעבר (5.11), והיא סוגרת מעגל עבור מגרש שעקבנו אחריו כבר מתחילת הבנייה. בזמנו, כשרק שלט צנוע עמד בכניסה, שאלנו כאן מה נבנה ברחוב אפעל 33, ממש לצד מגדל אדגר. עכשיו מתברר שמתחת לפני הקרקע של המתחם תקום אחת מחוות השרתים המשמעותיות בעיר.
מה בדיוק ייבנה באפעל 33?
לפי מזכר ההבנות, החווה תשתרע על כ-14,000 מ"ר ותוקם כמתקן תת-קרקעי ברמת מיגון גבוהה, בהספק חשמל התחלתי של 16 מגה-ואט. המתקן מתוכנן לעמוד בתקן Tier 3: מערכות חשמל וקירור מגובות, שמאפשרות לבצע תחזוקה ברכיבים מרכזיים בלי להשבית את הפעילות.
אדגר מספקת את הנכס, ובזק (או מי מטעמה) תעניק את שירותי התפעול והניהול בתמחור שוק. תקופת המיזם נקבעה ל-24 שנים ו-11 חודשים ממועד העמדת המבנה, עם אופציה להארכה. רוב ההשקעה צפויה להתבצע בשנים 2027–2028.
צריך לזכור שבשלב הזה מדובר במזכר הבנות בלבד. לצדדים יש תקופת בלעדיות של 90 יום, שאפשר להאריך ב-60 יום נוספים, ובמהלכה הם ינהלו משא ומתן על הסכם מפורט. השלמת העסקה כפופה לתנאים מתלים מקובלים.
החברות מדגישות גם את המיקום: המתחם נמצא סמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, על הציר שבו קמים בשנים האחרונות כמה פרויקטים גדולים. כתבנו כאן בעבר על בניין המשרדים של דמרי באפעל 13 ועל המגדל המתוכנן באפעל 23.
מה אומרים בבזק
ניר דוד, מנכ"ל בזק: "תשתיות המחשוב הן מנוע צמיחה מרכזי בעידן ה-AI"
דוד הוסיף כי הקבוצה רואה בחוות השרתים רכיב אסטרטגי בכלכלה הדיגיטלית של ישראל, וכי המהלך נועד להיערך לביקושים העתידיים. מני ברוך, מנכ"ל בזק בינלאומי, תיאר את הפרויקט כהרחבה טבעית של שותפות ארוכת טווח שכבר קיימת בין החברות בתחום חוות השרתים. לדבריו, הקרבה לרכבת הקלה מעניקה לנכס נגישות גבוהה ומהווה יתרון נוסף.
פתח תקווה: בירת חוות השרתים של גוש דן
החווה של בזק ואדגר מצטרפת לרשימה שהולכת ומתארכת. ב-2021 דיווחנו כאן שענקית ההשקעות KKR ו-GTR יקימו חוות שרתים בקצה קריית אריה, פרויקט תת-קרקעי של כ-600 מיליון שקל שנפתח ב-2023. עוד קודם לכן סיפרנו שפארק גיסין יכלול חוות שרתים בשטח של 6,000 מ"ר.
ב-2024 חשפנו כי חוות שרתים ענקית תיפתח ברחוב ז'בוטינסקי 94, במקום שני האנגרים ליד בניין משרד הביטחון. מאז התבררו הפרטים: "מד 1" חברה לקבוצת מבנה ולקרן דיגיטל ריאליטי בפרויקט של 18 מגה-ואט, ולאחרונה דיווחנו שבנק הפועלים ודיסקונט יממנו את השלב הראשון ב-700 מיליון שקל. גם בזק בינלאומי עצמה פועלת בעיר כבר שנים, וכשהיא אירחה את ראש העיר רמי גרינברג במשרדיה היא הציגה את חוות השרתים שלה בפתח תקווה. את כל הכתבות בנושא תמצאו תחת התגית חוות שרתים פתח תקווה.
חוות השרתים בפתח תקווה
| חווה / מפעיל | כתובת | הספק | סטטוס |
|---|---|---|---|
| בזק, בזק בינלאומי ואדגר (Adgar Hub) | אפעל 33, קריית אריה | 16 מגה-ואט (התחלתי) | מזכר הבנות, הפעלה ב-2028 |
| אדגר – מתחם מגדל אדגר | אפעל 35, קריית אריה | — | פעילה |
| GTR (קבוצת KKR) | הפסגות 49, קריית אריה | 10.5 מגה-ואט | פעילה מ-2023 |
| מד-וואן, מבנה ודיגיטל ריאליטי | ז'בוטינסקי 94 | 18 מגה-ואט | בהקמה, סוף 2027 |
| EdgeConneX – פארק גיסין | אבשלום גיסין 53 | — | פעילה |
| בזק בינלאומי | השחם 40 | — | פעילה |
| בזק בינלאומי | הסיבים 18 | — | פעילה |
שוק חוות השרתים בישראל: מהבורסה ועד עומר אדם
מהפכת הבינה המלאכותית הפכה את חוות השרתים לענף החם ביותר בנדל"ן המניב בישראל. לפי דיווחים שונים, פועלות כיום בארץ כ-28 חוות שרתים, ועוד 27 נמצאות בתכנון ובבנייה. בשנתיים האחרונות הודיעו לפחות 12 חברות ציבוריות על כניסה לתחום, לצד שחקנים ותיקים כמו בזק בינלאומי, בינת ומד-וואן וענקיות הענן אמזון, גוגל, מיקרוסופט ואורקל.
הסמל של הבהלה הוא מגה אור של צחי נחמיאס, שמנייתה עלתה פי 8 בשנתיים. החברה צפויה לבנות עבור אנבידיה חוות שרתים ביקנעם בהשקעה של יותר ממיליארד דולר, ורכשה את אתר אליאנס בחדרה תמורת מיליארד שקל במזומן. בעקבותיה נכנסו לתחום גם קרדן, שהקימה חטיבה ייעודית, דוראל ואמפא, ישראל קנדה עם אנלייט ופריים אנרג'י עם דלק נכסים.
הסלבס והטייקונים נכנסים לשרתים
מה שהתחיל כזירה של חברות נדל"ן ואנרגיה משך בשנה האחרונה גם אנשי עסקים ומשקיעים שאינם מגיעים מהתחום, ואפילו כוכב פופ:
- עומר אדם: הזמר הוא שותף, יחד עם מאור מלול וניסים גאון, בחברת התשתיות "ענן". באפריל 2026 שכרה ענקית הענן האמריקאית קרוסו, שאחראית על בניית פרויקט "סטארגייט", שטח בחוות השרתים של ענן בעפולה. העסקה גילמה לחברה שווי של כ-3 מיליארד שקל. ביוני השקיעה בה לאומי פרטנרס, והשווי קפץ לפי הדיווחים ל-1.6 מיליארד דולר.
- איתן יוחננוף: בעל רשת המזון רכש מגב-ים קרקע ביבנה תמורת כ-393 מיליון שקל, ומתכנן להסב אותה לחוות שרתים. זה מחייב שינוי ייעוד.
- רמי לוי: רמי לוי נדל"ן בוחנת הקמת חוות שרתים על קרקעות שבבעלותה בקריית גת ובנתניה, וכבר קיימה מגעים עם חברת נגה.
- עופר ינאי: חברת נופר שבשליטתו רוכשת קרקע בשוהם מב.ס.ר תמורת 361 מיליון שקל.
- רני צים וקרדן: סרברז כפר סבא מקימה חוות שרתים של 10 מגה-ואט בהשקעה של כ-350 מיליון שקל.
- הגופים המוסדיים: מגדל, מור, מיטב וכלל השקיעו בחברת EdgeConneX האמריקאית, שמפעילה יותר מ-90 חוות שרתים בעולם ובהן החווה בפארק גיסין בפתח תקווה.
צוואר הבקבוק: חשמל
ביולי 2026 הקפיאה רשות החשמל לתקופה של 140 יום, עד 7 בדצמבר, את הטיפול בבקשות חיבור חדשות של חוות שרתים בהספק של 8 מגה-וולט-אמפר ומעלה. זאת אחרי שצבר הבקשות זינק לעשרות אלפי מגה-ואט, היקף שעולה בהרבה על יכולת הייצור וההולכה של הרשת. באוקטובר דווח כי הרשות צפויה להגביל חוות חדשות ל-200 מגה-ואט לכל היותר. שמאים מעריכים שהקרקע היא רק כ-9% מעלות פרויקט כזה, ושהמשאב האמיתי הוא חשמל וקירור.
במצב כזה, פרויקטים שכבר מחזיקים בהיתרים ובחיבור חשמל, או שקמים בתוך מתחמים עירוניים קיימים, נמצאים ביתרון ברור. זו בדיוק נקודת החוזק של פתח תקווה: אזורי תעסוקה מפותחים, תשתיות תקשורת וסיבים צפופות וקרבה לאלפי חברות הייטק. מסיבה זו, למשל, הפרויקט של מבנה ומד-וואן בז'בוטינסקי לא צפוי להיפגע מההקפאה.
מי השחקנים: אדגר, בזק ובזק בינלאומי
אדגר השקעות ופיתוח
אדגר היא חברת נדל"ן מניב ציבורית הנסחרת בבורסה בתל אביב, ופועלת מאז 1977. החברה בשליטת משפחת שנידמן, ומשרדיה הראשיים נמצאים במגדל אדגר באפעל 35, שנבנה בין 2003 ל-2006 והפך לאחד מסמלי קריית אריה. יו"ר החברה הוא דורון שנידמן, והמנכ"ל הוא רועי גדיש.
- הכנסות 2025: כ-405 מיליון שקל
- רווח תפעולי 2025: כ-302 מיליון שקל
- רווח נקי 2025: כ-128 מיליון שקל
- הון עצמי: כ-1.61 מיליארד שקל
- שווי שוק: כ-708 מיליון שקל (סוף יולי 2026)
לאדגר כבר יש ניסיון בתחום: היא מפעילה פעילות חוות שרתים לצד תיק המשרדים שלה, והשותפות עם בזק בינלאומי בתחום קיימת כבר כמה שנים.
קבוצת בזק ובזק בינלאומי
בזק, חברת התקשורת הגדולה בישראל, סיכמה את הרבעון השני של 2026 עם הכנסות של 2.17 מיליארד שקל, עלייה של 1.4%. הכנסות הליבה צמחו ב-4%, והרווח הנקי ההשוואתי זינק בכ-38%. פריסת הסיבים האופטיים של החברה עברה לראשונה את רף שלושת מיליון בתי האב, וב-2026 צפויה הקבוצה לחלק לבעלי המניות כ-1.2 מיליארד שקל.
בזק בינלאומי הוקמה ב-1996, ומטה החברה נמצא ברחוב השחם 32 בפתח תקווה. היא זרוע ה-IT והתשתיות של הקבוצה למגזר העסקי, מספקת שירותי סייבר, ענן ואינטגרציה ומפעילה כמה חוות שרתים בעיר, בהן ברחוב השחם וברחוב הסיבים.
כבר בראיון שקיימנו עם אביב חנש, מנהל מחלקת הבקרה והמידע בבזק בינלאומי, הבנו עד כמה חוות השרתים חשובות לחברה מבחינת נפח ואבטחה. חנש סיפר שהחברה מפעילה חמש חוות שרתים שחייבות לעבוד בלי תקלות, לצד שירותי אבטחת מידע, גיבוי והתאוששות מאסון (DR). החווה החדשה באפעל 33 היא המשך ישיר של אותה תפיסה.
לפי הערכות החברות, עם התקדמות האכלוס יניב המיזם החדש לקבוצת בזק הכנסות של 50–80 מיליון שקל בשנה ו-EBITDA של 25–40 מיליון שקל. אלה תחזיות שתלויות בקצב האכלוס ובמימוש התוכנית, ולא הכנסות מובטחות.
