כמו בכל הנדל”ן הישראלי, גם אצלנו, בשוק הנדל”ן המקומי (מגורים ומסחרי), יש תחושה טובה של “עסקים כרגיל” ואפילו של בוסט עסקי, התעניינות גוברת ורצון לסגור דילים – אחרי שנתיים של חוסר ודאות והיסוס לבצע עסקות של דירות ומשרדים. ענבר מורדי: “נראה עלייה מחודשת ברכישות למגורים והן בהשקעות. רון לנדסמן: “במסחרי לא נראה בוסט”. ניסן אילון: “השינוי לא יהיה מיידי”.
ב-7 באוקטובר 2023, כולנו קיבלנו מכת אגרוף לבטן מכל הבחינות, שקיבלה ביטוי גם בהיבט הכלכלי והעסקי בכלל ובתחום הנדל”ן בפרט. אנשי נדל”ן, משווקים, מתווכים, בעלי נכסים, רוכשים, שוכרים, משקיעים – כולם הרגישו את זה על בשרם, במיוחד בחודשים הראשונים של המלחמה – כשהשוק (וגם הבניה) נכנסה לקיפאון. אחרי זה באה התאוששות, שאפשר לראות אותה היטב בבניה המאסיבית בעיר – אבל רק עכשיו אפשר, במיוחד אחרי החגים, אפשר יהיה לחוש את התחושה של עסקים בשגרה?
איך זה יקבל ביטוי בשוק הנדל”ן למגורים ומסחרי בפתח תקווה? קשה לדעת את זה ערב פתחו של יום עם מציאות חדשה, שאמורה להיות אופטימית הרבה יותר. כיום יש בעיר עשרות פרויקטים בבניה של דירות חדשות, התחדשות עירונית ומגדלי משרדים. לאלה יש להוסיף את שוק היד שניה, שגם הוא אמור להיות מעכשיו פעיל יותר. השאלה איך סיום המלחמה ישפיע על כל אחד מהגורמים? שאלנו 3 מתווכחים בעיר:
ענבר מורדי - מומחית נדל"ן מגורים ומנכ"לית משרד IM nadlan בפתח תקווה
“אני חושבת שסיום המלחמה צפוי להשפיע באופן משמעותי על שוק נדל”ן הדירות של פתח תקווה. לאחר תקופה של אי־ודאות, חזרה הדרגתית לשגרה, עשויה להחזיר את הביקושים לשוק ולחזק את תחושת היציבות בקרב רוכשים ומשקיעים. עם סיום החגים ופתיחת השנה החדשה, ניתן להעריך כי נראה עלייה מחודשת בפעילות, הן ברכישות למגורים והן בהשקעות”.
איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
“חשוב לזכור שהשפעת השוק תלויה גם בקצב ההתאוששות הכלכלית ובמדיניות הממשלה בתחומי הבנייה, המשכנתאות והדיור. נכון לעכשיו, הסנטימנט הכללי חיובי, והציפייה היא כי בטווח הקרוב נראה מגמה של עלייה מתונה במחירים, בעיקר באזורים שבהם נרשמה ירידה חדה במהלך תקופת הלחימה. אנחנו נתחיל עכשיו לראות ביקוש מוגבר – וככל שהביקוש יגבר, המחירים יעלו”.
רון לנדסמן - פתח תקוואי, מנכ"ל ובעלים רשת סוכנות תיווך "לנדסמן", יזם ומנטור
“קודם כל, אני באמת מתרגש ושמח מאוד על חזרתם של החטופים זה רגע שמרים לכולנו את המורל הלאומי.
וברגע שהמורל של האנשים עולה, זה משפיע ישירות גם על הנדל״ן. ראינו איך אנשים פשוט לא היו פנויים מנטלית לקבל החלטות גדולות כמו קנייה או מכירה של נכס. עכשיו, כשהלב חוזר לפעום חזק והמורל עולה ויותר ויותר אנשים משתחררים מהמילואים אנחנו מרגישים את זה בשטח”.
ומה זה יעשה מבחינת עסקאות?
“הקונים חוזרים, האופטימיות חוזרת, ובתקווה שגם הריבית בקרוב תרד – כל זה זה רק יזרז את ההתאוששות. האמת שכבר לפני החגים ראינו התחלה של התעוררות, גם מצד ישראלים וגם מצד עולים חדשים. ממש לאחרונה סגרנו עסקה גדולה של משפחה יהודית שעולה לישראל מצרפת, דירה בפרויקט שדה דב בתל אביב ב־11 מיליון שקל”.
איך זה ישפיע על הנדל”ן המסחרי?
“מעבר לשוק המגורים, גם בשוק הנדל״ן המסחרי אני רואה תמונה מעניינת. אם נהיה כנים בשוק המשרדים, גם בפתח תקווה, יש היום הצפה ברורה. הרבה משרדים חדשים נבנים, בזמן שהביקוש בפועל עדיין לא חזר למה שהיה לפני המלחמה. חברות עברו למודל היברידי, אחרות מצמצמות שטחים, וכתוצאה מכך יש לא מעט חללים ריקים.לכן מבחינתי, אני לא חושב שאנחנו הולכים לראות “שיפור” מהיר ואם בכלל בנדל”ן המסחרי.
אז אתה לא אופטימי?
“לאו דווקא. “כשמדובר בשוק המסחרי הרחב יותר (חנויות, עסקים, מרלוגים, מחסנים ותעשייה) – שם אני רואה כיוון שונה לגמרי. כבר עכשיו אנחנו רואים עלייה בביקושים מצד יזמים ועסקים קטנים שפותחים מחדש, מרכזים לוגיסטיים שמתרחבים, ומחסנים שהופכים למצרך מבוקש בעיקר בזכות הגידול במסחר המקוון ובביקוש לתעשייה מקומית. גם מרכזים מסחריים שכונתיים מתחילים להתעורר, אנשים חוזרים לקנות, לשבת בבתי קפה, לחיות”.
ניסן אילון, בעלים ומנהל משרד התיווך "ניסן אילון - זה הבית שלך"
“שוק הנדל״ן עוד לא השתנה והשינוי לא יהיה מיידי. על פי כל הבנקים, שוק הנדל״ן בפתח תקווה הוא אנומליה. לא מבינים איך אין פה קבלנים שפושטים רגל ואיך שוק המשכנתאות בעיר עדיין הכי גבוה בגוש דן ביחס לכמות התושבים. כמתווך, אני חייב לנסות לראות קדימה את השוק ולא ״לחיות אותו״ על מנת לעזור לקונים ולמוכרים שלוקחים את השירות שלי הן במכירה, קניה והן בייעוץ כללי”.
ומה לדעתך יקרה עכשיו עם סיום המלחמה?
“שוק הנדל״ן הולך להתחזק בשנה – שנתיים הקרובות ויהיה פה ״סמי קורונה אפקט״ מסיבות כמו עלייה יהודית, דומה למה שראינו ב-1990 עם סיום מלחמת המפרץ, אחר כך ראינו את זה בתחילת שנות ה-2000 אחרי האינתיפאדה והאוטובוסים המתפוצצים. ראינו את זה בשנת 2014 אחרי מלחמת צוק איתן והעלייה הצרפתית הענקית, בה הם קנו את דירות רבות בפריפריות ועד 2018 – כל מוכר קיבל כל מחיר שרק ביקש”.
איך ישפיע השגשוג הכלכלי הצפוי?
“משבר הקורונה למשל הביא איתו עליית מכירים פסיכית, בעיקבות עידוד רכישה, שנבע מהורדת ריביות הפריים, הורדת מס הרכישה לדירה להשקעה מ8% ל5%, בנקים קיבלו ״כסף זול״ ומכרו אותו בזול בהלוואות ובמשכנתאות. יותר רוכשים נכנסו לשוק בעקבות כך ובהתאם השפיעו על משמעותית על מחירי הדירות – כי כעת יש יותר אנשים עם יותר כסף. בנוסף ריבית הפריים – עתידה לרדת על פי בנק ישראל בכ3/4 אחוז (0.75%). גם זה מכניס עוד רוכשים שלא יכלו לקנות בעבר לשוק הנדלן”.
איך ישפיע המצב הגיאו-פוליטי העתידי על שוק הנדל”ן?
”ככל שהסכם השלום יתחזק ויהיה יציב, יוזרם לפה המון כסף זר הן מחו״ל להשקעות והן מהארץ. אנחנו כבר רואים שבזמן שבכל הארץ המחירים היו במיתון או ירידה, בעוטף עזה הם רק התחזקו. ביטחון מדיני משפיע מאוד על הביטחון לרכישה. אחת העונות הכי חמות למכירת נדלן היא בין אמצע מרץ לסוף יוני. בשש שנים אחרונות שאני במעקב אחרי זה, זה תמיד העונה בה המשרד שלי מכניס 70% מהמחזור השנתי. ולמה, תקופת פסח היא זמן שמחה, התחדשות והתחלות חדשות. ואנחנו רואים המון זרימה בעונה הזאת שנמשכת כגל אחד רציף לרכישה”.
ירון מאיה - סמנכ״ל מאיה יזמות ובניה
“עם סיום המלחמה וחזרתם של החטופים, ותחילתה של תקופה יציבה יותר, אנו צפויים לראות חזרה הדרגתית של ביטחון הצרכנים לשוק הנדל״ן. כמו בכל תקופה של אי-יציבות – ובמיוחד בתקופה של מלחמה ובריביות גבוהות – ישנם רוכשים רבים שנמצאים ״על הגדר״. אני מאמין שהביקוש הזה, שיושב על הגדר, יחזור לשוק, משום שבסופו של דבר הפער בין ההיצע לביקוש עדיין קיים, והשוק יתעורר.
איך זה ישפיע על הנדל”ן של פתח תקווה?
“פתח תקווה ממשיכה לבסס את מעמדה כאחד המרכזים הצומחים והחזקים בגוש דן – היא הופכת בהדרגה מעיר למטרופולין, וזו איננה רק סיסמה.מעבר לזה, אנחנו מדינה חזקה עם כלכלה חזקה – ואני מאמין מאוד בשוק הנדל״ן הישראלי ובחוסנו לטווח הארוך”.
