כמעט שנתיים אחרי שהוועדה המקומית המליצה להפקיד אותה, תכנית ההתחדשות העירונית "מטרו ארלוזורוב" מגיעה סוף-סוף לשולחן הוועדה המחוזית מרכז. על הפרק: 171 דונם בלב פתח תקווה, הריסה של 1,273 דירות ישנות והקמת 4,355 דירות חדשות במגדלים של עד 45 קומות – תוספת של 3,082 יחידות דיור סביב תחנת המטרו העתידית.
הדיון הראשון בתכנית צפוי להתקיים במחוזית כבר בשבוע הבא. את התכנית הגישו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, ועורך התכנית הראשי הוא אדר' ארז אלה ממשרד HQ אדריכלים. כזכור, בדצמבר 2024 דיווחנו כאן על כך שהוועדה המקומית המליצה להעביר את תכנית הענק להפקדה בוועדה המחוזית.
בגרסתה המקורית הציעה התכנית להרוס כ-1,000 דירות ולבנות במקומן 3,900. אלא שבמהלך הדיון בוועדה המקומית הוחלט להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולצרף אליה עוד 249 דירות קיימות. כך גדל היקף הבינוי המיועד להריסה ל-1,273 יח"ד, ומספר הדירות החדשות שיוקמו במקומן טיפס ל-4,355.
איפה בדיוק? מכפר גנים א' ועד ורבר
המתחם משתרע סביב תחנת המטרו המתוכננת בצומת הרחובות ארלוזורוב וטרומפלדור. מצפון הוא גובל בשכונת ורבר, מדרום-מערב במרכז העיר, מדרום בכפר גנים א', וממזרח בשכונות לב המושבה והמרכז השקט. בפועל, מדובר בשטח שתחום בין הרחובות בורוכוב ופיק"א בצפון, ניימן, סולומון ויהלום בדרום, רוטשילד במזרח וכצנלסון וגן יהונתן במערב.
"מטרו ארלוזורוב" היא אחת משלוש תכניות ההתחדשות שמקודמות בעיר סביב תחנות המטרו, לצד "מטרו העירייה" במרכז העיר ו"מטרו מזרח" בצומת סירקין. יחד, הן חלק מהמהלך שאמור להפוך את פתח תקווה לעיר השלישית בגודלה בישראל.
105 בניינים יפנו את מקומם: מגדלים ליד התחנה, בנייה נמוכה בשוליים
התכנית מציעה לפנות 105 מבני מגורים, לצד מבני ציבור ומסחר קיימים. במקומם יוקמו מבנים משולבים למגורים, תעסוקה ומסחר, בגובה שנע בין 8 ל-45 קומות, וכן כ-43,098 מ"ר לתעסוקה. צפיפות המגורים המתוכננת עומדת על 81,611 נפש לקמ"ר.
התכנון נשען על הנחיות תמ"א 70 ועל תכנון תחנת ארלוזורוב שבתת"ל/102, ומטרתו המוצהרת היא לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולהקטין את התלות ברכב הפרטי. עקרונות הבינוי מבקשים לשמור על אופי הבלוקים הוותיקים: הבנייה הגבוהה תתרכז סמוך לתחנה ותרד בהדרגה לכיוון שולי השכונה, עם שילוב של מגדלים, בנייה מרקמית וקומות מסד, וחזיתות פעילות לאורך הרחובות.
21 מעונות יום, 27 גנים וארבעה בתי ספר
לצד הדירות, התכנית מגדילה משמעותית את השטחים למבני ציבור. בין השאר מתוכננים:
- 21 מעונות יום
- 27 כיתות גן
- שלושה בתי ספר יסודיים עם 60 כיתות
- בית ספר על-יסודי עם 42 כיתות
גם תמהיל הדירות יהיה מגוון: 11% מכלל יחידות הדיור יוקצו לדירות קטנות מאוד ולדיור להשכרה ארוכת טווח.
הכדאיות הכלכלית: ברוב המתחמים – מעל הרף
התכנית מחולקת ל-14 תת-מתחמים. לפי דוח שמאי לפי תקן 21, ברוב המתחמים הרווח היזמי עומד על 16% ומעלה, אך בשלושה מהם הוא נמוך מעט יותר ונע בין 10.1% ל-15%. זו נקודה רגישה: בתכנית השכנה "מטרו מזרח" בסירקין, דווקא נתוני רווחיות נמוכים הובילו תושבים ויזמים להתאגד נגד התכנית.
ומה עם המטרו עצמו? קו M2 אמור לעבור במרכז העיר ולעצור ממש בלב המתחם, אך לפי התחזיות הנסיעה המסחרית לא תתחיל לפני סוף העשור הבא. העבודות על הפרויקט כבר יצאו לדרך בדצמבר האחרון, בטקס שנערך בדיפו סגולה.
