המגדל האייקוני שניצב בשלמותו ובמלוא תפארתו ברח' מגשימים 1 ומהווה חלק בלתי נפרד מנוף הסקייליין של העיר – מאוכלס כרגע בשתי חברות, כשטופס ארבע התקבל רק לפני כשלושה חודשים, זאת למרות שבנייתו הסתיימה לפני יותר משנה. 21 הקומות על 33 אלף מ"ר של משרדים, הופכים אותו לאחד ממגדלי המשרדים הבולטים בפתח תקווה. "אנחנו במו"מ עם 3 חברות גדולות", אומרים היזמים.
כמעט שנתיים עברו מאז דיווחנו לכם (אוקטובר 21) על כך שבניין HOGI ONE (חוגי וואן) של קבוצת ששון חוגי, כשהתחזית הייתה שהאכלוס יחל באמצע 2022. כיום, כשאנחנו נמצאים לקראת סוף 2023, נכנסו אליו רק חברת ההנדסה הותיקה פפיש, שעברה מתל אביב וחברת מוצרי הלוחמה הטכנולוגית פנטום (PHANTOM) – שישבה עד המעבר בעמל 68 פתח תקווה. בנוסף, בקומה המסחרית, צפוי להיפתח סניף של רשת האוכל הביתי שום SUM.
כמו ג'נגה
מביקור במקום הופתענו לגלות את רמת האכלוס הנמוכה, למגדל משרדים בולט במיוחד, לא רק בגלל גובהו, אלא גם מפני שהוא מוקף במבנים נמוכים (כרגע) והצורה האדריכלית המיוחדת שלו, המזכירה את משחק הילדים ג'נגה (מוטות עץ הבנויות אחת על השניה) – אותו תיכנן משרד האדריכלים גידי בן אוריין. על קירות המגדל תלוי כבר יותר משנה וחצי מספר השיווק ( 4557*) המציע את המשרדים להשכרה, אליו נחשפים אליו עשרות אלפי מכוניות ביום.
"נכון שהיה צפי לאכלוס יותר מהיר", מודה אליאב עיני, משווק פרויקט חוגי ONE ושותף בחברת מעוף יועצי נדל"ן. "מה שגרם להאטה הוא בעיקר המיתון היחסי בשוק המשרדים והעיכובים בהשקת הרכבת הקלה, שהאטרקטיביות של הפרויקט נשענת בהרבה עליה. כיום אנחנו יכולים לספר כי אנחנו נמצאים במו"מ עם 3 חברות, המעוניינות לשכור קומות שלמות גדלים של כ-4000 מ"ר".
מה אופיין של החברות?
"מדובר בחברות גדולות ומוכרות מתחומי הטכנולוגיה והמקצועיות החופשיים, המחפשות לשפר, לשדרג ולהרחיב את המשרדים שלהם. חלקן נמצאות כרגע מחוץ לעיר, באיזורים כמו בני ברק ורמת גן – ושוקלות לעבור לפתח תקווה. כל אחת מתעניינת בשלוש קומות, כך שבמידה והמשא ומתן ייסגר, אפשר יהיה להגיד שהבניין יהיה מאוכלס לפחות בחצי – עד סוף 2023".
עיני יודע כי למרות האטרקטיביות והייחודיות של חוגי ONE, השכרת שטחי המשרדים, בטח אם מדובר בקומות שלמות – היא לא עניין של מה בכך. מחירי ההשכרה שמציעים בחוגי ONE עומד על כ-80 ש"ח למטר אחרי מעטפת – מחיר די קורץ – בטח בהשוואה לפרויקטים חדשים באותו סטנדרט בתל אביב, רמת גן או הרצליה. יחד עם זאת, חוגי ONE, נאלצת להתמודד עם תחרותיות לא פשוטה בשוק המשרדים בפתח תקווה.
חדר כושר בהשקעה של 3.5 מיליון ש"ח
בחוגי ONE חשבו בתחילה להשכיר רק קומות שלמות, אבל כיום הם פתוחים לעשות משא ומתן גם אם שוכרים שמעוניינים בחצי קומה ואפילו ברבע קומה – החל מ-350 מ"ר. מה שמייחד את הפרויקט הוא המרפסות המרווחות (כ-55 מ"ר), סטנדרט שכמעט לא קיים במגדלי משרדים בפתח תקווה. זאת בנוסף לחדר כושר מאובזר, לטובת עובדי המשרדים בלבד, שהוקם בהשקעה של 3.5 מיליון ש"ח.
אגב, גם קרקעית הבניין, שאמורה לאכלס עסקי מסחר, עדיין ריקה, חוץ מאותו סניף של רשת האוכל "שום SUM", שאמנם נראה מבחוץ מוכן לקבל סועדים, אך הוא טרם נפתח. לצערנו, גם לא מצאנו שילוט שיכול לרמז אילו עסקים נוספים צפויים להיכנס לשטח המסחרי, שעל פניו נראה אטרקטיבי, בטח אם בניין המשרדים היה מאוכלס במלואו.
200 מטרים מהרכבת הקלה
"קיבלנו לא מעט התעניינות לשטח המסחרי", מספר עיני. "אבל אנחנו לא מכניסים כל עסק. לא נכניס סוכנות רכב, למשל. אנחנו רוצים להכניס עסקים שישרתו את עובדי המשרדים שיאוכלסו – כמו מסעדות, בתי קפה, חנויות וכדומה. כך הכל יש לנו כ-1800 מ"ר של שטח מסחרי".
ששון חוגי מעידה היא קבוצת נדל"ן ותיקה עם גב כלכלי חזק. הפרויקט המוכר ביותר שלה הוא מגדל ששון חוגי בבורסה ברמת גן (רח' אבא הלל 12) ובנוסף יש לה פרויקט מסחר משרדים ברח' מדינת היהודים 60 בהרצליה – זאת לצד פרויקטים למגורים תחת חברת הבת "בינוי פלוס", ברמת גן, גבעתיים ותל אביב. פרויקט חוגי ONE בפתח תקווה הוא פרויקט דגל שלה – עליו היא שמה תקוות רבות.
הלוקיישן של הפרויקט הפך לאחרונה לאטרקטיבי עוד יותר, עם השקת הרכבת הקלה, שתחנה שלה (שנקר) נמצאת פחות מ-200 מטרים (3 דקות הליכה) ממגשימים 1, כתובת מגדל ששון חוגי ONE. בחוגי ONE מקווים, שעכשיו, אחרי שהרכבת הקלה הושקה ותהיה הבנה עד כמה היא יכולה להשפיע על התחבורה למקום – זה כמובן יעזור באכלוס מהיר של הפרויקט.
אגב, אם נסתכל למציאות של הנדל"ן המשרדי לאחרונה בישראל בכלל ובפתח תקווה בפרט – חוגי ONE לא לבד. גם מגדלי ב.ס.ר סיטי, שהוקמו כשנה לפניו, מאוכלסים עדיין רק בכ-30% תפוסה. ואם נסתכל עוד יותר למציאות בעיניים – יהיה קשה עוד יותר להבין מה פוטנציאל האכלוס של לא פחות ממיליון מ"ר של משרדים ומסחר, הצפויים להיבנות בקריית אריה/ציר ז'בוטינסקי.
מנהטן פתח תקווה
ואם נסתכל עוד יותר למציאות בעיניים – יהיה קשה עוד יותר להבין מה פוטנציאל האכלוס של לא פחות ממיליון מ"ר של משרדים ומסחר, הצפויים להיבנות בקריית אריה/ציר ז'בוטינסקי, שם נבנים ומתוכננים להיבנות הפרויקטים מטרו פארק 456, VICA (ויתניה קרסו), מתחם BIG, עזריאלי, פארק גיסין (ישרס) בזל פארק (סופרין + וייס), רבוע כחול ומדיסיטי (ב.ס.ר). מי ימלא את כל המשרדים האלה? אולי נדע ב-2030.
